VYBERTE SI REGION

Nový občanský zákoník: „Vykutálený" pronajímatel bytu

Manželé Josef a Lívie Malinovi si vyhlédli pěkný nájemní byt na samém okraji města. Vlastníkem a pronajímatelem bytu byl pan Borůvka. Malinovým se byt velmi líbil, a proto neváhali podepsat nájemní smlouvu na dobu nájmu 18 měsíců, neboť jim Borůvka sdělil, že pokud budou řádně platit nájem, prodlouží jim nájem o dalších deset let.

31.1.2014
SDÍLEJ:

Ilustrační foto.Foto: archiv Deníku

Výše nájemného byla ujednána na pět tisíc korun měsíčně.

Asi po roce Malinovy navštívila sestra paní Lívie, paní Klaudie Jahodová, která se po dvaceti letech manželství rozvedla a zrovna hledala bydlení. Lívie nechtěla sestru nechat na ulici a nabídli jí pokoj. Panu Borůvkovi pak Lívie při placení nájmu oznámila, že si sestru do bytu nastěhovala.

Po zhruba deseti měsících došlo k rozepři mezi panem Borůvkou a panem Malinou ohledně úklidu v domě. Pan Borůvka se urazil a rozhodl se, že se manželů Malinových zbaví. Panu Malinovi vyčetl, že si do bytu bez jeho písemného souhlasu nastěhovali sestru paní Malinové, a že jen oznámení o změně počtu osob v bytě nestačí. Malinovy poté vyzval, aby paní Jahodová byt neprodleně opustila.

Rubrika je společným projektem Deníku a internetové právní poradny Právní linka - www.pravnilinka.cz.

O den později si pan Borůvka pročítal nájemní smlouvu, kterou podepsal s Malinovými a zjistil, že nájemní smlouvu uzavřel jen na osmnáct měsíců, a proto už nájemní smlouva zanikla a Malinovi už v bytě nemají čtyři měsíce bydlet.

Další den Borůvka manžele Malinovy osobně navštívil a arogantně jim sdělil, že jejich nájemní smlouva skončila, že jim nájem dále neprodlouží, a vyzval je, aby byt do tří dnů vyklidili a odevzdali, jinak podá žalobu k soudu a pomocí exekutora je vystěhuje.

Zoufalí manželé Malinovi se s tímto problémem svěřili internetové právní poradně www.pravnilinka.cz.

RADY MANŽELŮM MALINOVÝM

V uvedeném příběhu vznikly hned dvě sporné situace.

* První byla situace, že manželé přijali do své domácnosti sestru paní Malinové bez souhlasu pronajímatele. „Nový" občanský zákoník sice dává možnost pronajímateli vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, nicméně souhlas si vyhradit pronajímatel nemůže v případě, kdy jde o osobu blízkou, což paní Klaudie Jahodová podle „nového" občanského zákoníku nepochybně je, neboť je sestrou paní Malinové. Z tohoto důvodu nemá pronajímatel právo se vůči nájemci vyklizení bytu domáhat.

* Druhou spornou situací bylo, že pronajímatel s nájemci uzavřel nájemní smlouvu na dobu určitou, tj. osmnáct měsíců. „Nový" občanský zákoník nově zavádí, že pokud pokračují nájemci v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce (Borůvka vyzval manžely Malinovy k vyklizení bytu až po čtyřech měsících po dni, kdy jim měl nájem bytu skončit), aby byt opustili, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, tedy na dalších 18 měsíců. Z toho vyplývá, že nájemní vztah Malinovým trval dále, a proto by pronajímatel Borůvka se svou žalobou u soudu a vyklizením pomocí exekutorů neuspěl.

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?§ 2235 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

CO JE NOVÉHO V OBLASTI NÁJMU BYTU A DOMU?

Nájemné a jeho zvyšování

* Jak už bylo řečeno, nájemné je úplata za užívání bytu. Nájemné se zpravidla platí předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce splatnost nájemného (lze si však ujednat i jiný datum splatnosti). Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si to ovšem v nájemní smlouvě neujednají, může pronajímatel v písemné formě (zpravidla dodatkem k nájemní smlouvě) navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Je však limitován tím, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Uveďme si příklad: Pan Malina se s pronajímatelem (panem Borůvkou) dohodl na nájemném ve výši pět tisíc korun, přičemž v nájemní smlouvě nebylo ani slovo o zvyšování nájemného.

Hladina nájemného se v obdobném bytě v okolí pohybuje do sedmi tisíc korun. Po roce pan Borůvka požaduje zvýšení nájemného na 5800 korun. Z toho vyplývá, že po dobu dalších dvou let nesmí být zvýšeno nájemné více než o 200 korun (maximální zvýšení nájemného po dobu tří let od uzavření nájemní smlouvy je možné o 1000 korun).

Jistota (dříve kauce)

* Pronajímatel může požadovat zaplacení peněžité jistoty. Výše jistoty nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného (dříve trojnásobek). Pokud si tedy Malinovi sjednali s panem Borůvkou nájemné ve výši 5000 Kč měsíčně, nesmí jistota (skládaná zpravidla v okamžiku uzavření nájemní smlouvy) být vyšší než 30 tisíc korun. Při skončení nájmu je pronajímatel povinen jistotu vrátit s tím, že si může započíst, co mu případně nájemce dluží.

Práva a povinnosti stran

* Nájemce je oprávněn v bytě pracovat nebo i podnikat, ovšem za předpokladu, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Těžko bychom si v bytě panelového domu představili provozovnu stolařství nebo jiné hlučnější práce. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě (např. situace, kdy je pronajímatel alergický na určitý druh zvířat nebo zvíře zapáchá či je příliš hlučné).

Podnájem

* Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu byt pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost musí být dána v písemné formě. Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení povinnosti nájemce, které může vést k výpovědi z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou. Souhlasu pronajímatele není potřeba, pokud nájemce dá třetí osobě část bytu do podnájmu, ve kterém sám nájemce trvale bydlí. Podnájem končí společně s nájmem.

Členové nájemcovy domácnosti

* Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nového člena domácnosti. Souhlasu však není potřeba, pokud má být novým členem domácnosti osoba blízká (viz případ pana Maliny). Pronajímatel je pochopitelně oprávněn požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený jeho velikosti. To stejné platilo i v předchozí právní úpravě. Změna nastala však v případě formy oznámení o zvýšeném počtu členů domácnosti nově postačí i ústní oznámení.

NEZAPOMEŇTE

◆ Nájem bytu slouží primárně k zajištění bytových potřeb. Jedná-li se o prostoře sloužící výhradně k podnikatelské činnosti nepoužijí se na ně ustanovení o nájmu bytu.

◆ Nájemní smlouva vyžaduje písemnou smlouvu.

◆ Jestliže je ujednána smluvní pokuta za porušení nájemcových povinnosti, nepřihlíží se k ní.

◆ Pokud není v nájemní smlouvě stanoveno zvyšování nájemného, může být nájemné zvýšeno po dobu tří let maximálně o dvacet procent z původního nájemného.

◆ Je-li nájemce v prodlení s placením nájemného, je pronajímatel oprávněn požadovat úroky z prodlení.

◆ Pokud pronajímatel žádá jistotu, musí být sjednána v nájemní smlouvě a její výše nesmí přesahovat šestinásobek měsíčního nájemného.

◆ Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.

◆ Nájemce může přijímat ve své domácnosti osobu blízkou i bez souhlasu pronajímatele (a to i v případě, když si souhlas pronajímatel v nájemní smlouvě vyhradí).

◆ Jestliže nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas nemusí být dán, pokud nájemce v bytě trvale bydlí a do podnájmu dává část bytu.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

◆ Předtím, než podepíšete nájemní smlouvu (resp. její dodatky), si velmi pečlivě přečtete její obsah. Zejména položky týkající se doby trvání nájmu, výše nájemného, jeho zvyšování, práv a povinností či jakým způsobem budou hrazeny a vyúčtovávány zálohy na služby.

◆ Dávejte si pozor na datum splatnosti nájemného, neboť v případě prodlení pronajímatel může požadovat úroky z prodlení, které v některých případech mohou být vyšší než samotný dluh na nájemném.

◆ Problémy vzniklé v souvislosti s nájmem řešte pokud možno co nejrychleji, nejlépe za účasti advokáta.


Autor: Redakce

31.1.2014
SDÍLEJ:

Jiřičtí vězni se připraví na život bez mříží ve speciální vesnici

Jiřice - Část odsouzených bude žít jako na svobodě. Ovšem stále pod dohledem kamer a za ostnatým drátem.

CNN: Pražské vánoční trhy jsou mezi desítkou nejlepších na světě

Praha - Mezi desítku nejlepších vánočních trhů na světě zařadila americká televizní stanice CNN tržiště na Staroměstském a Václavském náměstí v Praze. Reportér zaměřený na cestování ocenil každodenní otevírací dobu stánků i blízkost obou hlavních tržišť, stejně jako kvalitu zdejších klobás a piva.

Na Kladensku se zřítilo auto ze třicetimetrového srázu

Kladensko - Kuriozní dopravní nehoda se stala v pondělí po poledni v lesním porostu mezi obcemi Svárov a Podkozí. Auto zde vyjelo ze silnice a mezi stromy se řítilo dlouhým srázem dolů na spodní vozovku pod serpentinou. Vozidlo skončilo pod kopcem na spodní vozovce převrácené na střechu. Starší řidič utrpěl zranění a byl převezen do pražské nemocnice. 

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2016, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies