VYBRAT REGION
Zavřít mapu

Smlouvu o nájmu můžete uzavřít i ústně

Občanský zákoník dává nájemcům více práv. I když jim byt nepatří, mohou v něm podnikat nebo také chovat zvíře.

12.2.2015
SDÍLEJ:

Ilustrační foto.Foto: archiv Deníku

Jakkoli touží každý po vlastním bytě, v životě jsou etapy, kdy se člověk musí uchýlit do podnájmu. Touto formou bydlí hlavně lidé ve větších městech. V obcích a měs-tech s počtem obyvatel do pět tisíc žije v nájmu jen osmnáct procent občanů.

Nájemní smlouvy se od loňského přijetí nového občanského zákoníku řídí poměrně silně pozměněnou úpravou, která platí i pro smlouvy uzavřené před prvním lednem 2014.

Podle nových pravidel stačí, aby si strany dostatečně jasně určily předmět nájmu, a smlouva nemusí být ani písemná. Další změnou je založení práva nájemce požadovat v určitých případech náhradu od majitele bytu. Právo na náhradu je možné uplatnit v případě, kdy by majitel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti nájemce. Jedná se o případy, kdy nájemce na vlastní náklady zrekonstruuje například část bytu a podobně.

Podnájem hledají převážně studenti. Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je však podstatný. Občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot, které ovšem v podnájemním vztahu neplatí.

Zvířata trnem v oku

V podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě není možné. Právě nemožnost zakázat přítomnost domácích zvířat v bytě se stala trnem v oku mnoha pronajímatelů. Není-li to výslovně ujednáno v nájemní smlouvě, nájemce ani nemusí pronajímateli oznámit, že zvíře vlastní.

Jediným zákonným omezením je, že zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Za ty je možné považovat i vytrvalý štěkot a vytí psa. Kvůli hlučným nebo nebezpečným domácím mazlíčkům může pronajímatel nájem dokonce předčasně ukončit.

Nejčastější spory mezi sousedy vyvolává právě nadměrný hluk. Existují hygienické hlukové normy, které omezují intenzitu hluku nejen v noci, ale i přes den. Pokud by pronikající hluk přesahoval od 6 do 22 hodin 40 decibelů a v noci 30 decibelů, lze se domáhat ochrany ve správním řízení, popřípadě v řízení přestupkovém. V krajním případě o ochraně rozhodne soud. Tomu, kdo hluk působí, může soud uložit, aby se takového jednání zdržel. Zpravidla je nutný znalecký posudek, který intenzitu hluku změří a porovná s příslušnými hygienickými normami.

Délka výpovědní doby je zásadně stanovena na tři měsíce. Výjimkou jsou situace, kdy ze strany nájemníka dojde ke zvlášť závažnému porušení smlouvy. V praxi se bude jednat zejména o výpovědi z důvodu prodlení s úhradou nájemného anebo plateb za služby, ale například i z důvodu poškozování bytu nebo domu.

Výpověď však pronajímatele neopravňuje k vyklizení bytu svépomocí. Nájemce má na odevzdání bytu maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Pokud v této lhůtě byt neodevzdá, je pronajímatel oprávněn podat k soudu návrh na vyklizení.

Před dluhy na nájemném chrání pronajímatele kauce. Ta může být v případě porušení smlouvy započtena například na úhradu nedoplatků či na škody v bytě. Kauce však nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájmu.

Důvody výpovědi

Prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů za služby alespoň za tři měsíce je možné hodnotit jako zvlášť závažné porušení smlouvy, což je důvod pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby.

V krajním případě se může pronajímatel nároku domáhat u soudu. Pokud je naopak vše v pořádku a obě strany mají zájem na prodloužení nájmu, nemusí prodloužení stvrdit písemně. Nájem se dá prodloužit na základě faktického užívání bytu nájemníkem hned po dni, kdy měl nájem bytu skončit. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v tomto období nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem je ujednán opět na tutéž dobu jako dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

Nový občanský zákoník přinesl v případě nájemních vztahů řadu komplikací, a to především pronajímatelům. Jednou z nich byla pro pronajímatele nová povinnost úročit složenou jistotu, neboť nebylo jasné, jakou výší se má složená jistota úročit. Dále řada pronajímatelů nesouhlasila s novými právy nájemců, kteří již nepotřebují souhlas pronajímatele s bydlením dalších osob v bytě nebo také s umístěním zvířat.

A i když se stále více mluví o změně některých paragrafů občanského zákoníku, v oblasti nájmu a podnájmu se žádná novelizace pravděpodobně nechystá.

JIŘÍ HARTMANN
Autor je advokát, pracuje v kanceláři Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Autor: Redakce

12.2.2015 VSTUP DO DISKUSE
SDÍLEJ:

DOPORUČENÉ ČLÁNKY

Miloš Zeman na Pražském hradě ohlásil svou kandidaturu na prezidenta.
16 13

Zeman poletí za Trumpem. Termín návštěvy se dozví až tři týdny před odletem

Ilustrační foto
5

Sexuální asistentky poskytly postiženým zatím 250 asistencí

Poslední rozhovor Věry Špinarové pro Deník: Stále miluji živá vystoupení

/ROZHOVOR/ Připomeňte si spolu s námi Věru Špinarovou v posledním velkém rozhovoru, který poskytla Deníku loni v prosinci - tři dny před svými půlkulatými narozeninami. Rozjímala tehdy například nad vánoční svátky, které měla moc ráda. Jen se jí nelíbil ten shon a nakupování…

Provozovatel kiosku u Pekla skončil kvůli EET. Hledá se náhrada

Polná na Jihlavsku hledá nájemce bufetu v rekreačním a sportovním areálu u rybníka Peklo. Současný provozovatel bufetu skončil, dle vyjádření starosty kvůli elektronické evidenci tržeb (EET).

Islámský stát? Fanatici, kteří nemají náboženský cíl, říká lékař Abass Jahaf

/ROZHOVOR/ Jaké je být uznávaným lékařem v České republice, když pocházíte z muslimské země? A zvláště v době, kdy Islámský stát (IS) terorizuje svět stále početnějšími útoky? Doktor Abass Jahaf byl zhruba před třiceti lety z Jemenu vyslaný do tehdejšího Československa na studia. Dnes má české občanství, pracuje v Nemocnici Most na urologickém oddělení a spolupořádáním společenských akcí se snaží sblížit muslimskou komunitu s českými občany.

Trumpův zeť bude svědčit v kauze ovlivňování prezidentských voleb

Výbor pro tajné služby amerického Senátu chce vyslechnout prezidentova zetě Jareda Kushnera v rámci vyšetřování údajných kontaktů volebního štábu Donalda Trumpa s ruskými činiteli. Kushner, manžel Trumpovy nejstarší dcery, byl během kampaně Trumpovým poradcem. Tuto funkci vykonává i nyní. Termín výslechu soud zatím neoznámil.

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2017, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies