VYBERTE SI REGION

Smlouvu o nájmu můžete uzavřít i ústně

Občanský zákoník dává nájemcům více práv. I když jim byt nepatří, mohou v něm podnikat nebo také chovat zvíře.

12.2.2015
SDÍLEJ:

Ilustrační foto.Foto: archiv Deníku

Jakkoli touží každý po vlastním bytě, v životě jsou etapy, kdy se člověk musí uchýlit do podnájmu. Touto formou bydlí hlavně lidé ve větších městech. V obcích a měs-tech s počtem obyvatel do pět tisíc žije v nájmu jen osmnáct procent občanů.

Nájemní smlouvy se od loňského přijetí nového občanského zákoníku řídí poměrně silně pozměněnou úpravou, která platí i pro smlouvy uzavřené před prvním lednem 2014.

Podle nových pravidel stačí, aby si strany dostatečně jasně určily předmět nájmu, a smlouva nemusí být ani písemná. Další změnou je založení práva nájemce požadovat v určitých případech náhradu od majitele bytu. Právo na náhradu je možné uplatnit v případě, kdy by majitel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti nájemce. Jedná se o případy, kdy nájemce na vlastní náklady zrekonstruuje například část bytu a podobně.

Podnájem hledají převážně studenti. Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je však podstatný. Občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot, které ovšem v podnájemním vztahu neplatí.

Zvířata trnem v oku

V podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě není možné. Právě nemožnost zakázat přítomnost domácích zvířat v bytě se stala trnem v oku mnoha pronajímatelů. Není-li to výslovně ujednáno v nájemní smlouvě, nájemce ani nemusí pronajímateli oznámit, že zvíře vlastní.

Jediným zákonným omezením je, že zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Za ty je možné považovat i vytrvalý štěkot a vytí psa. Kvůli hlučným nebo nebezpečným domácím mazlíčkům může pronajímatel nájem dokonce předčasně ukončit.

Nejčastější spory mezi sousedy vyvolává právě nadměrný hluk. Existují hygienické hlukové normy, které omezují intenzitu hluku nejen v noci, ale i přes den. Pokud by pronikající hluk přesahoval od 6 do 22 hodin 40 decibelů a v noci 30 decibelů, lze se domáhat ochrany ve správním řízení, popřípadě v řízení přestupkovém. V krajním případě o ochraně rozhodne soud. Tomu, kdo hluk působí, může soud uložit, aby se takového jednání zdržel. Zpravidla je nutný znalecký posudek, který intenzitu hluku změří a porovná s příslušnými hygienickými normami.

Délka výpovědní doby je zásadně stanovena na tři měsíce. Výjimkou jsou situace, kdy ze strany nájemníka dojde ke zvlášť závažnému porušení smlouvy. V praxi se bude jednat zejména o výpovědi z důvodu prodlení s úhradou nájemného anebo plateb za služby, ale například i z důvodu poškozování bytu nebo domu.

Výpověď však pronajímatele neopravňuje k vyklizení bytu svépomocí. Nájemce má na odevzdání bytu maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Pokud v této lhůtě byt neodevzdá, je pronajímatel oprávněn podat k soudu návrh na vyklizení.

Před dluhy na nájemném chrání pronajímatele kauce. Ta může být v případě porušení smlouvy započtena například na úhradu nedoplatků či na škody v bytě. Kauce však nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájmu.

Důvody výpovědi

Prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů za služby alespoň za tři měsíce je možné hodnotit jako zvlášť závažné porušení smlouvy, což je důvod pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby.

V krajním případě se může pronajímatel nároku domáhat u soudu. Pokud je naopak vše v pořádku a obě strany mají zájem na prodloužení nájmu, nemusí prodloužení stvrdit písemně. Nájem se dá prodloužit na základě faktického užívání bytu nájemníkem hned po dni, kdy měl nájem bytu skončit. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v tomto období nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem je ujednán opět na tutéž dobu jako dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

Nový občanský zákoník přinesl v případě nájemních vztahů řadu komplikací, a to především pronajímatelům. Jednou z nich byla pro pronajímatele nová povinnost úročit složenou jistotu, neboť nebylo jasné, jakou výší se má složená jistota úročit. Dále řada pronajímatelů nesouhlasila s novými právy nájemců, kteří již nepotřebují souhlas pronajímatele s bydlením dalších osob v bytě nebo také s umístěním zvířat.

A i když se stále více mluví o změně některých paragrafů občanského zákoníku, v oblasti nájmu a podnájmu se žádná novelizace pravděpodobně nechystá.

JIŘÍ HARTMANN
Autor je advokát, pracuje v kanceláři Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Autor: Redakce

12.2.2015 VSTUP DO DISKUSE
SDÍLEJ:

DOPORUČENÉ ČLÁNKY

Inkluze je zločin na dětech, říká Václav Klaus mladší

Havlíčkův Brod /ROZHOVOR/ - Má všeobecní vzdělání budoucnost? Je inkluze krok tím správným směrem? To byla hlavní témata přednášky, kterou v Havlíčkově Brodě nedávno připravil Okrašlovací spolek Budoucnost.

Manželé ze Kdyně se snažili zachránit život mladému sportovci. Bohužel marně

Hluboká - Silák z Hluboké zemřel za jízdy na kole. Jeho otec děkuje manželům Homolkovým, kteří bojovali o jeho život.

Starosta Pískové Lhoty na Nymbursku byl obviněn z rozkrádání obecních peněz

Písková Lhota /FOTOGALERIE/ - Zpronevěra a zneužití pravomoci úřední osoby. To jsou dva trestné činy, z nichž policie obvinila šestačtyřicetiletého starostu Pískové Lhoty na Nymbursku Radovana Staňka. Obecní peníze měl rozkrádat ve spolupráci s účetní obce.

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2016, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies