VYBERTE SI REGION

V pronajatém bytě už lze žít jako ve svém

Bydlíte v pronajatém bytě? V tom případě vězte, že nový občanský zákoník přinesl zásadní změny i v oblasti nájmu. Možná se vám znalost nové úpravy bude hodit v kontaktu s majitelem nemovitosti.

20.8.2014
SDÍLEJ:

Ilustrační fotoFoto: Shutterstock.com

Legislativa nyní upravuje nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti mnohem rozsáhleji než předešlá norma. Zákoník přináší větší smluvní volnost a také lepší ochranu nájemci jakožto slabší smluvní straně. Pronajímatelé i nájemci by měli především vědět, že podle nového občanského zákoníku se řídí i právní vztahy vzniklé před nabytím jeho účinnosti, tedy před 1. lednem 2014.

Smluvní volnost

Občanský zákoník nyní umožňuje smluvním stranám dohodnout se prakticky na čemkoli, co není zákonem výslovně zakázáno a neodporuje dobrým mravům či veřejnému pořádku.

Ovšem i když nový zákoník dává nájemníkům i pronajímatelům větší prostor, aby si věci ujednali tak, jak jim to nejlépe vyhovuje, nemohou se domluvit na něčem, co by zkracovalo práva nájemce bytu stanovená zákonem. Tento přístup slouží k lepší ochraně nájemníků, kteří jsou považováni za slabší stranu.

Ustanovení je podstatné pro výklad a platnost smluvních omezení, která se často objevují ve standardních nájemních smlouvách. Zákoník také výslovně stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která nájemci ukládají povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, například za poškození majetku patřícího majiteli bytu, nebo která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Nově upraveným právem nájemce je možnost chovat v bytě zvíře. To však jen v případě, kdy chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud se kvůli chovu zvířete zvýší náklady na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Kdyby se však pronajímatel a nájemce dohodli, že nájemce není oprávněn chovat domácí zvířata (kočky, psy), podle našeho názoru se neuplatní ustanovení zákona, ale přednost dostane smlouva. Ta je totiž svobodným vyjádření vůle obou stran. Pronajímatel by chov zvířat mohl spojit s vyšší kaucí.

Další novinkou je, že pokud pronajatý byt či dům není určen k bydlení, nesmí být tato skutečnost na újmu nájemci. To znamená, že pokud se na tom strany dohodnou, je možné pronajmout i jiný než obytný prostor. I na tento nájem se pak budou vztahovat zákonná ustanovení o nájmu bytu, a to i v případě, že daný prostor nebude k bydlení zkolaudován. Pokud však bude chybět kolaudace, která je podmínkou veřejného práva, může tento stav vést k uložení sankcí majiteli nemovitosti.

Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou podobu. Pokud ji pronajímatel nemá, není oprávněn vůči nájemci namítnout její neplatnost. V případě, že nájemce písemně uzavřenou smlouvou nedisponuje, ale užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, a to navíc na dobu neurčitou.

V současnosti už také platí, že pokud nájemce předem ví o své nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce, je povinen včas oznámit tuto skutečnost pronajímateli. Současně musí určit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu, bude-li to nezbytné.

Pokud nájemce takovou osobu neurčí, stává se jí pronajímatel. Nesplní-li si nájemce tuto povinnost a v důsledku toho nastane vážná újma, například v bytě vypukne požár, který nebude včas uhašen, považuje se takové jednání za závažné porušení povinností nájemce. To může vést k výpovědi z nájmu.

Podnikat dovoleno

Kauce, nově nazývaná „jistota", nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Nájemce má nově podle zákona nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tato zákonná sazba však není nijak definována a výklad její výše může být předmětem sporu.

Podle jednoho z názorů se nárok řídí obecným zákonným ustanovením o úrocích. V tom případě by se jednalo o úroky obvykle požadované za úvěry, které poskytují banky v sídle dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy.

Druhý názor říká, že se jedná o takzvaný vkladový úrok, kterým se úročí peníze na běžném bankovním účtu. Pronajímatel už zároveň nemusí ukládat jistotu na zvláštní účet. Pokud tak však učiní, lze předpokládat, že výše zákonných úroků bude taková jako u tohoto účtu.

Na nájemní smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, tedy před 1. lednem 2014, se vztahuje nová úprava, takže zákonné úroky z dříve složené jistiny lze požadovat od pronajímatele i u těchto smluv.

V občanském zákoníku je teď výslovně uvedeno, že nezpůsobí-li to zvýšené zatížení bytu či domu, nájemce může v bytě i pracovat nebo podnikat, a to bez souhlasu majitele. Toto ustanovení dle našeho názoru nelze smluvně vyloučit, jelikož by tím došlo k výše zmíněnému zkrácení práv nájemce.

Nájemce má také možnost dát část bytu do podnájmu třetí osobě, a to rovněž bez souhlasu pronajímatele. To však jen za předpokladu, že v bytě trvale bydlí.

ALEŠ LINHART
Autor je právníkem a partnerem kanceláře Taylor Wessing e|n|w|c Advokáti.

Autor: Redakce

20.8.2014 VSTUP DO DISKUSE
SDÍLEJ:

Čeští vědci přišli na to, proč někteří lidé marodí častěji

Brno – Proč jsou někteří lidé náchylnější k infekcím a alergiím? Na tuto otázku možná našli odpověď vědci z Masarykovy univerzity a Fakultní nemocnice u svaté Anny v Brně. 

Pes vběhl na cizí pozemek, majitel mu ustřelil přirození. Teď jej soudí

Klatovsko – Nelehký úkol stojí před klatovským okresním soudem. Musí rozhodnout, zda je Zdeněk Skalický (53 let) nebezpečný pistolník, který ustřelil samonabíjecí pistolí psu přirození jen proto, že vběhl na jeho pozemek, nebo šlo jen o nešťastnou náhodu, když se chovatel snažil bránit své ovce před útočícím predátorem.

Hra s ohněm skončila. Rakousko to zvládlo

Berlín – Němečtí komentátoři vesměs pozitivně hodnotí výsledek rakouských voleb, kdy v nedělních volbách vyhrál kandidát Zelených Alexander Van der Bellen nad Norbertem Hoferem ze Svobodné strany Rakouska (FPÖ).

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2016, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies