O nemovitostním trhu se v poslední době hodně mluví především kvůli rostoucím cenám. Proč ceny tak rychle rostou?
Jde o souběh několika faktorů. V hlavním městě přibývá firem, které sem míří za byznysem a potřebují kanceláře a provozní prostory, jejich zaměstnanci pak hledají bydlení, ale trh byl dlouho pokřiven regulovaným nájemným. Dalším faktorem je, tedy spíše byla, vysoká dostupnost úvěrových produktů na bydlení. Levná koruna pak umožnila řadě cizinců investovat prostředky do nemovitostí v Praze. A ekonomický růst posledních let podporuje předchozí zmíněné faktory a tlačí ceny nahoru. Jejich růst zesilují bariéry bránící novým stavbám.
Mluvíte o bariérách rozvoje nemovitostního trhu co tím máte na mysli?
V ideálním případě, to podtrhuji, by nabídka nemovitostí pružně reagovala na zvyšující se poptávku a nemovitostní trh by byl průběžně doplňován napříč všemi segmenty kancelářskými prostory, bytovými domy nebo zázemím pro obchod a služby. Město by se vyvíjelo na přirozeně se rozvíjející infrastruktuře, rostlo by postupně. Ceny by kopírovaly růst bohatství společnosti dané především růstem produktivity práce. Ale zpátky do reality. Na nemovitostních trzích vznikají výrazné bariéry přísné stavební předpisy, složitá administrativa developerských projektů v komunikaci se státními institucemi, přehnaná regulace prvků, které ve starší zástavbě běžně užíváme či nám dokonce imponují, nákladné schvalovací řízení. To zabraňuje tržní straně nabídky, aby pružně doplňovala zájem poptávky. A vznikají bubliny. Tam, kde to zrovna jde, se postaví nadbytek projektů, které si pak využití hledají jen velmi pomalu, za podstřelené ceny a s výraz-nou časovou prodlevou. Na jiných místech projekty chybějí a nedostatek znamená, že se lidé přetahují o cokoliv, co se na trhu objeví. Město neroste přirozeně a kontinuálně, ale v cyklech, které pak působí neočekávané šoky třeba právě kvůli požadavkům na veřejné statky příkladem může být třeba nedostatek parkovacích míst v kancelářské zóně na Chodově nebo každodenní přetížení infrastruktury v Jesenici u Prahy.
Jenže co s tím?
Magistrát hlavního města a především městské části samotné by se měly snažit respektovat fakt, že o využití území nejlépe rozhoduje trh. Nároky lidí rostou, což je výhoda. Pokud developeři budou moci stavět byty, buďte si jistí, že bude v jejich zájmu rekultivovat okolí a činit jej příjemným pro život. Stejně tak se na trhu kancelářských prostor prosadí pouze takové projekty, které poskytnou dostatek komfortu pro podnikání, parkování nebo doplňkové služby. Pokud však bude nabídka narážet na bariéru znemožňující rozvoj města, bude vznikat málo projektů, u kterých se pak majitelé nebudou soustředit na kvalitu či souhru s okolím, protože nebudou muset. Budou vědět, že lační klienti koupí cokoliv, co se postaví. To je špatně. Praha je krásné a historické město. Všichni z toho těžíme. Ale ke kultu historické Prahy bychom měli přistupovat rozumně.
Jenže velká část domů má historickou hodnotu. Přeci je nejde jen tak zbourat…
To netvrdím, ani to nechci. V širším centru Prahy je řada nevyužitých míst, tzv. deprimujících zón, které si přímo říkají o rozvoj a vyšší společenské využití. Okolí vlakových nádraží, prostranství u stanic metra, nevyužité plochy ve stávající zástavbě. Respektujme urbanistický ráz města a hlavně chování lidí. Když je někde vychozená dva metry široká pěšina v trávě skrz křoví, je evidentní, že ji lidé intenzivně používají, třeba si tudy racionálně zkracují cestu mezi tramvajovou zastávkou a metrem postavme tam chodník, osvětlení a instalujme tam lavičky. Když ale architekt namaloval park vedle čtyřproudé silnice, navíc v pěšky těžko dostupné zóně, je zjevné, že zde nikdo volný čas trávit nebude. Tam povolme výstavbu všema deseti.
Tím tedy aktivita soukromých subjektů pomáhá rozvíjet město, je to tak?
Ano, přesně tak. Deprimujícím, mrtvým zónám se záměrně nebo bezděky vyhýbáme, protože nás tam nic neláká, nebo se v nich prostě necítíme bezpečně a příjemně. Příkladem takové oblasti je třeba předpolí nuselského mostu. Dokud se v této oblasti nebude pohybovat více lidí, zůstane jen zanedbaným zadním dvorkem nového města. A lidi tam může přivést jen nové bydlení nebo pracovní příležitosti. Navíc, když developer najde využití pro zanedbané území, není to jen o jeho zisku, ale je to výhodné pro všechny, i pro ty, kteří nemovitost nikdy nevyužijí trh s nemovitostmi potřebuje průběžně doplňovat, jinak se začne přehřívat. A to pak v cenách pociťujeme my všichni.