VYBERTE SI REGION

Smlouvu o nájmu můžete uzavřít i ústně

Praha - Občanský zákoník dává nájemcům více práv. I když jim byt nepatří, mohou v něm podnikat nebo také chovat zvíře.

12.2.2015 1
SDÍLEJ:

Ilustrační foto.Foto: archiv Deníku

Jakkoli touží každý po vlastním bytě, v životě jsou etapy, kdy se člověk musí uchýlit do podnájmu. Touto formou bydlí hlavně lidé ve větších městech. V obcích a měs-tech s počtem obyvatel do pět tisíc žije v nájmu jen osmnáct procent občanů.

Nájemní smlouvy se od loňského přijetí nového občanského zákoníku řídí poměrně silně pozměněnou úpravou, která platí i pro smlouvy uzavřené před prvním lednem 2014.

Podle nových pravidel stačí, aby si strany dostatečně jasně určily předmět nájmu, a smlouva nemusí být ani písemná. Další změnou je založení práva nájemce požadovat v určitých případech náhradu od majitele bytu. Právo na náhradu je možné uplatnit v případě, kdy by majitel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti nájemce. Jedná se o případy, kdy nájemce na vlastní náklady zrekonstruuje například část bytu a podobně.

Podnájem hledají převážně studenti. Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je však podstatný. Občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot, které ovšem v podnájemním vztahu neplatí.

Zvířata trnem v oku

V podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě není možné. Právě nemožnost zakázat přítomnost domácích zvířat v bytě se stala trnem v oku mnoha pronajímatelů. Není-li to výslovně ujednáno v nájemní smlouvě, nájemce ani nemusí pronajímateli oznámit, že zvíře vlastní.

Jediným zákonným omezením je, že zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Za ty je možné považovat i vytrvalý štěkot a vytí psa. Kvůli hlučným nebo nebezpečným domácím mazlíčkům může pronajímatel nájem dokonce předčasně ukončit.

Nejčastější spory mezi sousedy vyvolává právě nadměrný hluk. Existují hygienické hlukové normy, které omezují intenzitu hluku nejen v noci, ale i přes den. Pokud by pronikající hluk přesahoval od 6 do 22 hodin 40 decibelů a v noci 30 decibelů, lze se domáhat ochrany ve správním řízení, popřípadě v řízení přestupkovém. V krajním případě o ochraně rozhodne soud. Tomu, kdo hluk působí, může soud uložit, aby se takového jednání zdržel. Zpravidla je nutný znalecký posudek, který intenzitu hluku změří a porovná s příslušnými hygienickými normami.

Délka výpovědní doby je zásadně stanovena na tři měsíce. Výjimkou jsou situace, kdy ze strany nájemníka dojde ke zvlášť závažnému porušení smlouvy. V praxi se bude jednat zejména o výpovědi z důvodu prodlení s úhradou nájemného anebo plateb za služby, ale například i z důvodu poškozování bytu nebo domu.

Výpověď však pronajímatele neopravňuje k vyklizení bytu svépomocí. Nájemce má na odevzdání bytu maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Pokud v této lhůtě byt neodevzdá, je pronajímatel oprávněn podat k soudu návrh na vyklizení.

Před dluhy na nájemném chrání pronajímatele kauce. Ta může být v případě porušení smlouvy započtena například na úhradu nedoplatků či na škody v bytě. Kauce však nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájmu.

Důvody výpovědi

Prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů za služby alespoň za tři měsíce je možné hodnotit jako zvlášť závažné porušení smlouvy, což je důvod pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby.

V krajním případě se může pronajímatel nároku domáhat u soudu. Pokud je naopak vše v pořádku a obě strany mají zájem na prodloužení nájmu, nemusí prodloužení stvrdit písemně. Nájem se dá prodloužit na základě faktického užívání bytu nájemníkem hned po dni, kdy měl nájem bytu skončit. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v tomto období nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem je ujednán opět na tutéž dobu jako dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

Nový občanský zákoník přinesl v případě nájemních vztahů řadu komplikací, a to především pronajímatelům. Jednou z nich byla pro pronajímatele nová povinnost úročit složenou jistotu, neboť nebylo jasné, jakou výší se má složená jistota úročit. Dále řada pronajímatelů nesouhlasila s novými právy nájemců, kteří již nepotřebují souhlas pronajímatele s bydlením dalších osob v bytě nebo také s umístěním zvířat.

A i když se stále více mluví o změně některých paragrafů občanského zákoníku, v oblasti nájmu a podnájmu se žádná novelizace pravděpodobně nechystá.

JIŘÍ HARTMANN
Autor je advokát, pracuje v kanceláři Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Autor: Redakce

12.2.2015 VSTUP DO DISKUSE 1
SDÍLEJ:

Babiš: Jsem manažer obyvatel této země a mám co nabídnout

Spuštění první fáze EET i snahy o zavedení různých výjimek udaly tón veřejné debatě končícího týdne. Kromě toho byl přijat zákon o střetu zájmů, který bude mít pro Andreje Babiše dalekosáhlé důsledky. Není divu, že během rozhovoru občas křičel, odbíhal pro různé materiály a maily od občanů, kroutil hlavou, ale také se srdečně smál. I když tvrdí, že je naštvaný, hlavně na Bohuslava Sobotku, evidentně je odhodlaný poprat se o vítězství ve volbách a další čtyři roky vést zemi.  

Muž, který postupně přestává ovládat své nohy a ruce: Chci žít naplno

Pracuje jako právník a každý den několik hodin cvičí, aby kvůli své nemoci neskončil nehybný na lůžku. Bojuje, a přes všechny obtíže s postupující ztrátou hybnosti rukou a nohou, které mu způsobuje nemoc nazvaná Charcot-Marie-Tooth (C-M-T), považuje svůj život za šťastný.

Prosinec bude teplotně průměrný, nejchladněji bude mezi svátky

Praha - Následující čtyři týdny budou teplotně průměrné, nejchladnější by mělo být období mezi svátky. Nejvíce srážek má spadnout už příští týden, celkový prosincový úhrn by ale neměl vybočit z dlouhodobého průměru. Vyplývá to z předpovědi Českého hydrometeorologického ústavu (ČHMÚ).

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2016, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies