Deník
VYBRAT REGION
Zavřít mapu

Dilema: Jít do vlastního, nebo nájemního bytu?

Uvažujete o tom, že byste koupili byt. Přepočítáváte každou korunu a přemýšlíte, jak peníze nejlépe investovat. Že byste ještě počkali a šli do bytu nájemního? Jste v sevření otázek, odpovědí a potřebujete poradit. My vám radu dáme!

2.4.2010 4
SDÍLEJ:

Ilustrační obrázekFoto: DENÍK/Jan Jelínek

Rozhodování mezi koupí vlastního bytu a bydlením v pronájmu není zdaleka tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Záleží na mnoha vlivech, na našich plánech, na rodinné anamnéze a na očekávané budoucnosti. Zkusme tedy probrat několik aspektů, které mohou mít na naše rozhodnutí vliv.

Pokud máte na účtu několik zbytečných milionů, není co řešit. Koupí bytu podstatně snížíte budoucí náklady. Zároveň si zvýšíte svoji sociální stabilitu. Naprostá většina zájemců o bydlení ale takové štěstí nemá, a musí tudíž k pořízení vlastního bytu využít hypotéku.

První rozhodovací kritérium není těžké odvodit – je-li splátka hypotéky nižší, než nájem, vyplatí se byt na hypotéku. V době růstu jsou byty povětšinou dražší, tudíž i splácení hypotéky bývá dražší než nájem, v době recese je tomu naopak. Orientačně platí, že když je nájem vyšší než 5 % tržní hodnoty bytu, je lepší byt koupit, v obráceném případě je levnější bydlet v nájemním bytě.

Je ovšem nutné posuzovat správné ceny – tzv. studený nájem na jedné straně oproti splátce hypotéky rozšířené o daň z nemovitostí a fond oprav. Výkazy je pak nutné očistit o různé poplatky, zálohy a služby.

Kupujte, když bublina praská

K nákupu bytu je příhodný čas, když dojde k prudkému poklesu cen nemovitostí – v době splasknutí realitní bubliny. I přes současné ekonomické problémy České republiky u nás ale k ničemu podobnému v nedávných měsících nedošlo. Korekce by snad šla označit jako „malé povypuštění“, rozhodně ne jako „splasknutí“. Byty jsou krize nekrize stále drahé.

Svých tučných zisků se nechtějí vzdát ani spekulanti s pozemky, stavební firmy a developeři, ani realitní makléři. Každý ze jmenovaných přeci rozhodně nepůjde pod svá „těžce vydřená“ procenta, ať již jsou jen 3 nebo jich je hned 100. Všem zainteresovaným přitom nahrává velká poptávka silných populačních ročníků 70. a 80. let minulého století (někdy pejorativně, někdy technicky označovaných jako Husákovy děti).

Dalším rozhodovacím kritériem je, zda po nás někdo byt převezme. Nemá smysl si na desítky let komplikovat život hypotékou, když po vás byt nepřevezmou následující generace. Je-li na straně rodičů a prarodičů dostatek bytů, které po jejich smrti uspokojí bytové potřeby děti či vnoučat, je trochu zbytečné vázat se na hypotéku. Nicméně i v tomto případě jde o jistý způsob dlouhodobého zhodnocení úspor. Byt totiž bude přinášet zisk i dalším generacím, ať již v podobě nájmu, nebo výnosu při prodeji.

Když potomci nepomohou

Nákup bytu na hypotéku ale stojí za zvážení, i pokud jste (nebo plánujete být) vyznavači stále modernějšího životního stylu „singles“ (více tady, ale i tady). Ve stáří totiž můžete byt prodat a z utržených prostředků si zařídit příjemnou rentu a slušnější sociální služby od drobných domácích prací po soustavnou péči. V tomto případě vám přeci žádní potomci pomocnou ruku nepodají.

Byt s hypotékou ale rozhodně nemá smysl pro tažné ptáky migrující z místa na místo, za prací, za příležitostí. Nespekulujte! Může se vám stát, že byt ztratí na hodnotě tak výrazně, že při jeho prodeji po několika letech splácení, budete muset ještě doplácet zbývající část hypotéky. Ceny bytů si rostou, ale ne do oblak. A, světe div se, občas i padají.

Naopak, jistota vlastního bydlení je příjemná pro ty, kteří jsou ve svém bydlišti spokojení – místo a byt splňují jejich kritéria. Ta se samozřejmě nedají úzce vymezit, jejich definice je vysoce individuální – od požadavků na životní prostředí, občanskou vybavenost přes polohu, dopravní dostupnost až po výhled z okna. Přitom stačí několik nepříjemných sousedů, změna územního plánu, prodej vedlejší parcely a z milovaného domova se může stát peklo.

Chcete investovat do bydlení? Potřebujete poradit s financemi? Jděte na www.finmag.cz

Byt jako investice

Někdy se v novinách objevuje heslo „byt jako investice“. Ano, je to pravda. Ale jen do jisté míry: byt na velmi dobrém místě, s výbornými parametry, jejichž devalvace nehrozí ani ve velmi dlouhodobém výhledu, může být dobrou investicí – jeho cena poroste nebo se udrží. Je ale otázka, s čím tuto cenu porovnávat. S inflací, s průměrným měsíčním platem, s osobním příjmem, s jiným bytem?

Tak či onak, většina bytů kompletním souborem vynikajících parametrů neoplývá. Nejsou na dobrém místě, nejsou dobře vybavené, nemají kvalitní okolí, dnes jsou drahé a v budoucnosti po tomto typu bytu nemusí být poptávka. Pokud přesto toužíte do bytu investovat, buďte opatrní.

A nezapomeňte, že ani sebelepší byt si svou cenu neudrží, pokud v něm nebude mít kdo bydlet. Sledujte proto demografická data. Pokud lze očekávat velkou poptávku po bydlení za 10 až 30 let, je správné o koupi bytu (i na hypotéku) a jeho následném prodeji, přemýšlet. Pokud hrozí, že bude populace stagnovat nebo se dokonce zmenší, raději od nákupu upusťte.

Co čeká českou kotlinu?

Pokud se pokusíme predikovat nejbližší budoucnost, dojdeme k zajímavým výsledkům. Následujících 10 let lze očekávat, že poptávka po bydlení zůstane silná. Již se ale nebude zvyšovat a v žádném případě nebude tak výrazná jako v uplynulém desetiletí.

Za 10 až 15 let pak začnou vymírat silné poválečné ročníky (rodiče oněch „Husákových dětí“), které po sobě zanechají dostatek bytů v panelácích a socialistických domcích. Jejich kvalita a životnost je sice pochybná, přesto by mohlo dojít k jistému ochlazení. Je také již v podstatě ukončen transfer obyvatelstva z vesnic do měst, který trval v 200 let.

Poptávku si ale udrží velké a kvalitní byty. Byt o výměře 70 až 80 m2 je dnes pro rodinu, vzhledem k životnímu tempu a nárokům, malý. V kurzu proto bude scelování stávajících panelákových bytů a výstavba bytů s kvalitním vybavením (dostatek pokojů, pracovny, komory, garáž, bezpečnost, venkovní i vnitřní prostor pro dětské hry, odpočinek, setkávání lidí atd.).

Pro uspokojování potřeby vlastního bydlení je zároveň nutno vytvořit prostředí – především kvalitní bankovní systém a pružný pracovní trh. Kvalita bankovního systému je ovlivňována nejvíce dvěma faktory – regulací a zájmy akcionářů. Pokud se podaří najít vhodný průnik těchto a dalších zájmů a vybudovat stabilní bankovní systém, bude stabilní i trh hypotéčních úvěrů. Pružný pracovní trh zase ochrání, když s hypotékou na krku přijdete o práci.

Aleš Müller

Autor je poradcem společnosti Partners for Life Planning

Zdroj: www.finmag.cz

2.4.2010 VSTUP DO DISKUSE 4
SDÍLEJ:

DOPORUČENÉ ČLÁNKY

Vladimír Říha, Pražská strojírna

Exředitel Pražské strojírny bral 10 let plat na neplatnou smlouvu

KROMĚ ŠTĚDRÉHO DNE je Stezka korunami stromů otevřená po celý rok. Její údržba probíhá každé ráno.
6

Stezka krkonošskými korunami je návštěvnický hit, otevírá i v zimě

AUTOMIX.CZ

Tesla každou minutu prodělá 170 tisíc korun. A někteří už věští datum konce

Zakladatel Tesly Elon Musk je sice vizionář se snahou zachránit planetu, ale podle některých není právě ukázkovým prototypem schopného byznysmena. Myslí si to přinejmenším Bob Lutz, který má v automobilovém průmyslu desítky let zkušeností.

Ano bude předsedat sedmi výborům. Demokratický blok čtyřem

Podle dohody sněmovních stran bude mít hnutí ANO předsedy sedmi výborů, Demokratický blok tvořený ODS, KDU-ČSL, TOP 09 a STAN čtyř výborů. Po dvou výborech povedou Piráti, SPD a KSČM, předsednictví v jednom získá ČSSD. O obsazení komisí budou strany podle šéfa komunistického poslaneckého klubu Pavla Kováčika znovu jednat příští týden ve středu.

AKTUALIZUJEME

Stahují se nad vrahem z roku 1997 mračna? Jeho obětí byla dvacetiletá Lucie

Na první pohled zoufalý pokus, ve skutečnosti geniální tah. I takto se dá zhodnotit krok moravskoslezské policie, která ve čtvrtek svolala krátkou tiskovou besedu k případu vraždy z roku 1997. Tehdy 14. prosince neznámý pachatel uškrtil v Ostravě dvacetiletou dívku – Lucii V. Policisté se domnívají, že někdo jméno vraha může znát. 

Ztracenou argentinskou ponorku údajně poškodil výbuch, patrání pokračuje

Zvuková anomálie zachycená minulý týden v moři poblíž místa, kde zmizela argentinská ponorka A. R. A. San Juan se 44 lidmi na palubě, mohla být exploze. Informaci přinesl argentinský deník Clarín. 

Copyright © VLTAVA LABE MEDIA a.s., 2005 - 2017, všechna práva vyhrazena.
Používáme informační servis ČTK. Kontakt na redakci.
Publikování nebo šíření obsahu Denik.cz je bez písemného souhlasu
VLTAVA LABE MEDIA a.s., zakázáno.
Marketingové podmínky. Cookies. Zrušit oznámení

Vážení čtenáři,

náš web Deník.cz přechází kompletně pod zabezpečený protokol, který výrazně zlepší bezpečnost při procházení našich webů.

Z důvodu přechodu je nutné se znovu přihlásit k odběru upozornění na nejnovější zprávy - klikněte na tlačítko "Povolit", kterým si zajistíte odběr zpráv i do budoucna.

Děkujeme za pochopení.

POVOLIT