Jak zvolit rozsah rekonstrukce domu či bytu? Než začnete vybírat obklady do nové koupelny, měli byste mít jasno, v jaké kondici je váš dům a co vaše rodina z dlouhodobého pohledu potřebuje. Pak se musíte rozhodnout, jak tuhle náročnou akci zaplatíte. Ideální cestou bývá kombinace úspor a úvěru.

Naše pěstounská rodina se do přestavby bývalého hostince pustila, aby proměnila podkroví v dětské pokoje a vyřešila neudržitelné zatékání střešními okny.

logo nového seriálu RekonstrukceZdroj: DeníkDůvody k rekonstrukci jsou podle průzkumu Buřinky pro někoho logické a někdo podléhá spíše emocím. Dvě pětiny oslovených lidí to jednoduše doma chtěly mít nové, hezčí, praktičtější. Druhým nejčastěji zmiňovaným důvodem je nefunkční či rozbitá součást bydlení, která přiměje k úpravám téměř třetinu lidí. Snaha ušetřit finance i přírodní zdroje se pak stala podnětem pro každou čtvrtou rekonstrukci v době covidových restrikcí.

Od podlahy s odborníkem

Důvody často určují i rozsah, do jak velké akce se pustíte. Možná máte v plánu pouze několik dílčích úprav. Zvažte však, zda by nebylo výhodnější vzít to od podlahy. Doslova. Může se stát, že po odstranění dlaždiček zjistíte, že je třeba udělat i nové rozvody vody nebo elektroinstalaci. Nezapomeňte také, že veškeré vybavení domácnosti má svou životnost

Jakmile trochu zaprší, kolem všech střešních oken zatéká do obytného podkroví.
Rekonstrukce krok za krokem: Střecha nad hlavou

„Zjistili jsme, že sádrokarton mezi koupelnou a kuchyní zvlhl. Z druhé strany na něm visely kuchyňské skříňky, což nebylo úplně bezpečné. Čekala nás tedy rekonstrukce koupelny a kuchyně,“ popisuje paní Helena z Telče. Rozsah změn, které čekaly její byt, však výrazně narostl po obhlídce zkušeného stavaře z rekonstrukční firmy. „Upozornil nás na nebezpečnou kombinaci rozvodů z mědi a hliníku v jedné zásuvce. Rázem se přidala rekonstrukce rozvodů elektřiny,“ konstatuje.

Bez důkladné kontroly odborníka by rodina Heleny tuto vadu sama neodhalila a za pár let by do nových omítek musela sekat nové rozvody. „Při plánování rozsahu rekonstrukce je ideální zhodnotit celkový technický stav domu nebo bytu. Přizvěte odborníka, ať už půjde o projektanta, architekta, nebo aspoň rekonstrukční firmu,“ doporučuje proto Lukáš Zimandl ze studia Design4Function. Bude vás to něco stát, ale určitě se to vyplatí.

Technická kontrola nemovitosti

Při technické kontrole nemovitosti, která musí předcházet začátek rekonstrukce, byste společně s projektantem, architektem nebo aspoň zkušenými profíky z rekonstrukční firmy měli mít jasno ohledně:
   · statiky domu, nosnosti stropů a podlah, stavu schodiště
   · stavu rozvodů elektřiny, vody a topení
   · výskytu vlhkosti a plísně
   · výskytu nebezpečných materiálů a plynů (azbest, radon)
   · stavu oken a dveří
   · izolační kvality obvodových stěn
   · stavu střechy (kvalita krovu, izolace)
   · efektivity způsobu vytápění atd.

V domě našich pěstounů bylo na první pohled vidět pouze zatékání kolem oken a poškozený sádrokarton. Sondy do konstrukce střechy, které provedli odborníci, ale odhalily chybějící parotěsnou izolaci a porušenou pojistnou hydroizolační fólii. Vlhkost zevnitř domu tak kondenzovala v izolaci a zvenku zároveň do domu zatékalo. Kdyby se problém neřešil komplexně, došlo by časem k poškození krovu, a to by následné opravy značně prodražilo a zkomplikovalo.

Změna dispozic a úložné prostory

Součástí rekonstrukce bývá často také změna dispozic a zařízení interiéru. Oboje by mělo vycházet z toho, kolik lidí v nemovitosti žije, v jaké životní fázi se rodina nachází i jakým zájmům holduje. Malé děti se nehnou ze společného obývacího prostoru, naopak puberťáci chtějí mít hlavně svůj klid.

Trend práce z domova zase přinesl poptávku po pracovnách nebo alespoň pracovních koutcích. Vášniví čtenáři potřebují více úložných prostor na knihy a útulný kout na čtení, kdežto hokejisté musejí někam uložit výstroj. Tohle všechno by měl respektovat návrh prostorového uspořádání interiéru, především v případech, kdy je nutné využít každý centimetr obytné plochy.

Novostavba respektuje půdorysnou stopu i tvarové pojetí starého domu
Místo kozího chlívku mají obývák. Víkendový dům v Bukovanech je okouzlující

Při změně dispozic je také přínosné mít v hlavě budoucí rozložení nábytku v pokojích. Pokud víte, kde v konkrétním pokoji bude umístěn například pracovní stůl či noční stolek, neměl by chybět také dostatečný počet elektrických zásuvek. Je více než obtěžující a nepraktické tahat následně po pokoji prodlužovačku.

V domě paní Liběny a pana Robina nebudou prováděny stavební dispoziční změny. Ložnice paní Liběny se stane pokojíčkem pro dvě holčičky, které se již brzy stanou součástí rodiny. V dosud nevyužívané chodbě pak vznikne prostor na šicí koutek pro paní domu. Součástí rekonstrukce rozvodů je přidání většího množství zásuvek, aby jejich počet odpovídal potřebám rodiny se čtyřmi dětmi.

Dívejte se dopředu

Rozumných a smysluplných investic do nemovitostí v podobě úvěrů není třeba se bát. Je jen třeba dobře zvažovat, plánovat, počítat a případně se poradit s více odborníky.

Při plánování rozsahu rekonstrukce byste měli myslet trochu dopředu. Tato investice by měla představovat dlouhodobější řešení, nejen uspokojovat současné potřeby. Máte pokoj navíc, který chcete zatím nechat v původním stavu? A co když se vaše rodina rozroste? Nebude se vám vymalovaný a upravený pokoj hodit? Jste zatím spokojeni s původní kuchyní, ale obývák, který je s ní spojený, už nesnesete?

V podstatě všechny tyto otázky směřují k podobným odpovědím – zvažujte komplexnější rekonstrukci. Zkrátka když už, tak už! Celková rekonstrukce je sice jednorázově vyšší výdaj, ale v konečném důsledku ušetříte.

Rezerva pro výpadek příjmů

Když víte, jak by ideálně mela rekonstrukce vypadat, přichází na řadu rozhodnutí, jak budete úpravy financovat. Musíte se rozhodnout, do jaké míry pokryjete úpravy domu či bytu z vlastních úspor a kdy si na ni půjčíte.

Podle průzkumu Buřinky spoléhá na úvěr necelá třetina lidí. Skoro polovina rekonstruujících vystačí s vlastními úsporami. Jakkoli by se právě využití vlastních zdrojů mohlo zdát rozumné, odborníci před vyčerpáním úspor varují.

„Pokud jsou tyto úspory vaše jediná rezerva, není moudré použít je k zaplacení rekonstrukce. Pokud by došlo k výpadku příjmů, můžete se ze dne na den dostat do problémů. Měli byste třeba novou koupelnu, ale neměli byste na živobytí. Bez příjmu už by vám ale nikdo úvěr neposkytl,“ říká Jolana Dyková z Buřinky. „Pokud byste si ale na rekonstrukci vzali úvěr a přišli o práci, pořád by vám zbyla rezerva. Z té byste hradili živobytí i splátky úvěru,“ dodává.

Rozumná výše úvěru

Účelové úvěry na bydlení (hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny) ) jsou navíc daňově zvýhodněné. O zaplacené úroky si můžete snížit základ daně. V praxi to znamená, že zhruba jednu splátku ročně za vás zaplatí stát v podobě snížení (vratky) daní. U těchto úvěrů je také díky delší splatnosti možnost upravit si splátku tak, aby představovala menší zatížení rodinného rozpočtu.

Hausbót Calante je kompletně dílem zručného Petra Vaňače.
Šikovný Čech a jeho dům na vodě: Zamiloval se do hausbótů, tak si jeden postavil

Pořád však platí: zůstaňte nohama na zemi. Při plánovaní rozpočtu nezapomeňte na případné vícepráce a rostoucí ceny materiálu. Raději do úvěru připočítejte i rezervu (doporučuje se cca 15– 0 %) a svoje našetřené peníze si ponechte.

Rozumných a smysluplných investic do nemovitostí v podobě úvěrů není třeba se bát. Je jen třeba dobře zvažovat, plánovat, počítat a případně se poradit s více odborníky. Především investice do nemovitosti formou úvěru s cílem následných úspor na energiích, například s pomocí fotovoltaiky, tepelného čerpadla či zateplení, patří v dnešní době mezi ty chytré investice.

Seriál Rekonstrukce

Od 6. října 2022 budete až do února příštího roku sledovat, jak probíhá rekonstrukce podkroví, výměna střechy či instalace tepelného čerpadla a solárních panelů v domě pěstounů Liběny a Robina pod taktovkou Buřinky. Každý čtvrtek se na webu Deníku objeví nový aktuální článek. Co všechno se postupně dozvíte?

1. Co je potřeba rozmyslet (udělat) před začátkem rekonstrukce
Financování a rozsah
Kde bydlet během rekonstrukce
Jak vybrat firmu na rekonstrukci

2. Architektonický návrh a projektová dokumentace
Kdo poradí s rekonstrukcí (Rekonstrukce s architektem, projektantem nebo sami; Technický nebo stavební dozor)
Kde hledat inspiraci
Nejčastější chyby při plánování rekonstrukce – na co si dát pozor při plánování oprav
Rozhovor na téma funkční interiér
Jak vybrat zdroj vytápění
Jak vybrat kvalitní fotovoltaiku

3. Rozpočet a zajištění financování
Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci
Jak financovat rekonstrukci
Jak ušetřit
Jak získat dotace

4. Jednání s úřady
Rekolaudace nemovitosti
Jaká povolení potřebujete pro rekonstrukci
Jak nenaštvat sousedy
 
5. Harmonogram prací, zajištění řemeslníků a uzavření smluv
Smlouva o dílo na rekonstrukci, harmonogram
Rekonstrukce svépomocí

6. Průběh rekonstrukce
Vyklízení, stěhování a příprava na rekonstrukci
Bourací a zednické práce při rekonstrukci
Rozvody vody, elektřiny a vytápění
Rekonstrukce starých domů
Vztahy a rekonstrukce
Závěrečný úklid