Čtenářka z Jívky se ptá: „V roce 1996 jsme zakoupili od obecního úřadu obytný dům se šesti byty, na které jsme měli do té doby nájemní smlouvu.
Předmětem smlouvy nebyly byty, ale ideální jednotky převáděných nemovitostí. Nyní se dozvídáme, že pokud bychom chtěli své byty prodat, bylo by obtížné určit, která část komu patří. Jak můžeme legalizovat vlastnictví k jednotlivým bytovým jednotkám?” Existuje několik způsobů, jak obce převáděly a převádějí bytový fond do vlastnictví nájemníků bytů. Už v roce 1996 se obec mohla rozhodnout, že bytový dům bude prodán do vlastnictví družstva, které si založí nájemníci v domě. Nájemníci by se tak stali družstevníky, kteří mohou prodat družstevní podíl, s kterým je svázáno právo užívat byt.

právník radí

V katastru nemovitostí je však jako vlastník domu zapsáno družstvo jako celek.

Nebo obec mohla celý dům rozdělit na bytové jednotky, které by se staly samostatnými nemovitostmi, a ty potom prodat jejich nájemníkům. V tom případě by byty byly zapsány přímo do katastru nemovitostí a právo nájemníka jako vlastníka bytu by nebylo ničím omezeno – byt by mohl kdykoliv prodat.

Jestliže se obec rozhodla prodat dům o šesti bytech tak, že každému nájemníkovi prodala tzv. ideální částdomu(tzv. ideální spoluvlastnictví), pak zvolila to nejméně vhodné řešení. To proto, že ideální spoluvlastnické podíly nejdou přeměnit na reálné.

Znamená to, že žádný ze spoluvlastníků nemá přímo vztah ke svému bytu, neboť svůj byt užívá pouze na základě dohody spoluvlastníků. Ta však může selhat. Z právního hlediska může sice svůj ideální podíl prodat, ale ze zákona na něj mají předkupní právo ostatní spoluvlastníci. Navíc jeho podíl není automaticky spojen se zajištěným právem užívat konkrétní byt. Vpraxi je tedy jeho podíl neprodejný. Jak tuto situaci napravit? Jedině tak, že se všichni spoluvlastníci dohodnou a budou postupovat podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.), rozdělí dům na bytové jednotky, které si poté bezplatně převedou do vlastnictví. Souhlasit musí všichni. Pokud by nesouhlasili, bylo by možné podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a poněkud obtížněji docílit téhož výsledku soudním řízením, nicméně soud není povinen tomuto řešení vyhovět.

Mgr. Karel Fischer, advokát karel.fischer@akfischer.cz