Vlastníte byt? Zpozorněte, přichází revoluce

„Zákon o vlastnictví bytů vyvolával řadu problémů a ministerstvo pro místní rozvoj už v minulosti připravilo změny 
v zákoně, které však nikdy nebyly přijaty. Použili jsme je ale jako podkladové materiály při tvorbě nového občanského zákoníku, přihlédli jsme i na podněty z praxe a na to, jak to funguje v zahraničí," uvedl spoluautor nového zákoníku Karel Eliáš.

Bez šance

Jednou ze zásadních změn, která společenství čeká, je, že už nebudou vznikat ze zákona, ale vlastníci si je budou muset ustanovit sami, jinak nebudou mít šanci na zápis do rejstříku. „Toto opatření společenství přinutí, aby splnila svou zákonnou povinnost. Nyní velmi často společenství vznikne 
a vlastníci ani nevědí, že jsou jeho členy," doplnil.

Před dvěma roky Český statistický úřad evidoval 1,2 milionu bytů ve více než 50 tisících společenství vlastníků jednotek. I těch se nový občanský zákoník dotkne. Značná část 
z nich si například bude muset změnit jméno a stanovy. Na to však budou mít dva, respektive tři roky. „To je velmi luxusní lhůta. Běžně se dává lhůta rok, a zákon o obchodních korporacích dává dokonce lhůtu jen půl roku," řekl tvůrce zákoníku s tím, že vlastníky bytů nečeká nic katastrofického.

Ulehčení společenstvím

Odborník na bytovou problematiku, sociální demokrat Ivan Přikryl však považuje část, která se společenství věnuje, za zbytečně teoretickou 
a akademickou. Obává se třeba ustanovení, kdy členem statutárního orgánu společenství se od ledna bude moci stát i nevlastník. Autoři zákoníku chtěli tímto ulehčit těm společenstvím, která mají potíže sehnat do výboru ochotné lidi. „Očekáváme, že se na společenství vlastníků jednotek vrhnou realitky, a to v lepším případě, nebo nezodpovědní jedinci," vysvětlil.

Přikryl zákoník vůbec nepovažuje za dobrý, protože podle něho umožňuje tisíce alternativních výkladů. „Na stránkách ministerstva pro místní rozvoj bych rád viděl nějaké centrální poradenství, 
v němž by lidé mohli najít odpovědi," doplnil.

Norma má i klady

Právnička Petra Mirovská 
z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík také považuje za velmi nešťastnou úpravu, ze které není úplně zřejmé, zda při převodech jednotek budou na kupujícího ze zákona přecházet dluhy prodávajícího vůči společenství, které jsou spjaté se správou domu a pozemku a které budou kupujícímu doloženy potvrzením společenství. „Společenství se často potýkají s problémem, jak donutit své bývalé členy, kteří se mnohdy odstěhují neznámo kam, k úhradě dluhů. Nyní však budou společenství ještě řešit, kdo vlastně je jejich dlužníkem," řekla.

Na novém zákoníku ale vidí i pozitivní změny. Například umožní korespondenční hlasování, pro které se vžilo označení „per rollam". „Ze zákona bude možné touto formou hlasovat, pokud svolané shromáždění společenství vlastníků jednotek nebude usnášeníschopné. V jiných případech tehdy, pokud to budou připouštět stanovy," dodala.

Právnička Petra Mirovská řekla Deníku:

Nový občanský zákoník vlastníkům bytů žádné ulehčení nepřinese

Co nového čeká vlastníky bytů od příštího roku, kdy začne platit nový občanský zákoník? Podle právničky Petry Mirovské z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík vlastníkům nic neulehčí, protože některá ustanovení v zákoníku jsou nepřehledná, takže lidé budou muset hledat odpovědi v jiných právních normách.

Od ledna začne platit nový občanský zákoník. Nakolik se jeho ustanovení dotknou společenství vlastníků jednotek?
Změn v právní úpravě společenství, které zákoník přináší, je mnoho a některé 
z nich jsou opravdu zásadní.

Které jsou podle vás nejzásadnější a proč?
Zásadní jsou změny ve způsobu zakládání společenství vlastníků jednotek. Už nebudou vznikat automaticky ze zákona, ale až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek, kterému musí předcházet proces založení. Zákon přitom bude vznik společenství vynucovat blokacemi zápisů do katastru nemovitostí, pokud v domě s pěti jednotkami a čtyřmi různými vlastníky nebude vznik společenství prokázán. Převod vlastnického práva na pátého vlastníka tak katastr nemovitostí nezapíše.

Přinese zákoník společenství ulehčení, nebo naopak „těžší hlavu"?
Obávám se, že zákoník 
v řadě případů žádné ulehčení společenství nepřinese. Úprava v zákoníku je navíc nepřehledná. Odpověď musíte hledat v ustanoveních upravujících společenství vlastníků jednotek. Pokud ji nenajdete zde, musíte se podívat do oddílu bytového spoluvlastnictví, poté musíte zkontrolovat právní úpravu spolku, která se na společenství použije přiměřeně. Pokud ani zde nic nenajdete, musíte jít do obecných ustanovení 
o korporacích, protože společenství je právnickou osobou korporativního typu, pak zabrousit do obecných ustanovení o právnických osobách 
a nakonec nezapomenout ani na úpravu některých zvláštních institutů, jako například zastoupení, náhrady škody a podobně. Zákonodárce práci společenství rozhodně v ničem neulehčil.

Zákoník počítá s přechodnými lhůtami pro změnu názvu nebo změny v zápisech ve stanovách. Jsou tyto lhůty dostatečné?
Lhůty pro změnu názvu společenství i přizpůsobení stanov nové právní úpravě jsou přiměřené. Relativně krátká lhůta je však stanovena pro zápis některých skutečností do rejstříků společenství vlastníků jednotek, které vyžaduje nový zákon 
o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Tato lhůta je stanovena do 
30. června příštího roku. Nejsem si jistá, do jaké míry jsou stávající společenství 
s touto povinností seznámena.

Není škoda, že zákoník už nepočítá se vzorovými stanovami?
Dle mého názoru to škoda je. V řadě domů nebydlí žádní právní profesionálové a vzorové stanovy by jim poskytovaly alespoň nějakou berličku, které by se mohli při přijímání vlastních stanov přidržet. Lze očekávat, že situaci budou chtít využít komerční společnosti, které budou společenství vlastníků jednotek nabízet jimi vytvořené vzorové stanovy, jejichž kvalita ale může pokulhávat, a společenství tak mohou přinést více škody než užitku.

I každá změna stanov bude vyžadovat notářský zápis. Není to na společenství zbytečný požadavek?
Změnu stanov ve formě notářských zápisů považuji za zbytečnou finanční zátěž. Zejména za situace, kdy shromáždění společenství vlastníků jednotek nebude usnášeníschopné, bude výdaj za účast notáře, který bude na schůzi shromáždění z důvodu plánované změny stanov přítomný, naprosto nadbytečný.