Do jaké výše lze financovat rekonstrukci bytu úvěrem ze stavebního spoření?
Jeho výše není nijak omezena, vše záleží na pouze jeho na parametrech. Od 800 tisíc korun je možné, že bude stavební spořitelna požadovat zajištění v podobě zástavního práva k nemovitosti. V podstatě se jedná o drobnou komplikaci a administrativní záležitost. Zástavní právo je ovšem překážkou, pokud již byla třeba samotná koupě bytu financována hypotékou. Hlavním limitem je tedy výše splátky případného úvěru, kterou budou schopni dlužníci dlouhodobě splácet.

Liší se podmínky jednotlivých stavebních spořitelen a bank?
Každý žadatel musí prokázat schopnost úvěr splácet. Jedná se o bonitu klienta, kdy se posuzují příjmy a výdaje jeho, ale někdy i celé domácnosti. Největší rozdíly jsou při posuzování doplňkových příjmů, jakými jsou důchody a nejrůznější sociální dávky. Další rozdíly najdeme při výpočtu akceptovatelného příjmu z daňových přiznání osob samostatně výdělečně činných. Pokud bych například porovnával možnost získat úvěr se splatností 30 let pro OSVČ s ročním příjmem 1 000 000 korun, s uplatňovanými paušálním náklady ve výši 60 procent a se základem daně 400 tisíc korun, tak by banky byly ochotné půjčit od 2,8 milionu až po téměř 7,2 milionu korun. Takže rozdíly jsou tu opravdu velké. Ale bude stačit malá změna a ochota bank může být hned jiná. Proměnných je hodně.

Mění se přístup stavebních spořitelen a bank? Jsou nyní obezřetnější?
Stavební spořitelny stejně jako všechny finanční instituce na novou situaci ve světě reagují. Hlavní omezení se týkají posuzování příjmů u „rizikových“ profesí, u kterých se může stát, že takový dlužník bude ze dne na den bez práce z důvodu pandemie. Za rizikové profese se považují například číšník, pracovník v cestovní kanceláři, kuchař či zaměstnanec pracující v zahraničí.

Lze se životním pojištěním ochránit proti výpadku příjmů či dlouhodobému onemocnění?
Ano, pojištění vám v takovém případě může pomoci. Ne každý ho však potřebuje. Slouží hlavně pro situace, kdy je nutná ochrana před nějakým rizikem, tím může být třeba pokles příjmu z důvodu trvalé invalidity. Ale pokud máte peníze například z pronájmu, pak je budete mít, i když se stanete invalidní. Stejné je to v případě, kdy máte dostatek aktiv (majetku), které lze v případě potřeby zpeněžit. I tehdy nemusíte mít pojištění. Pro někoho však může být jištěním, aby nemusel sahat do rezerv. Připomínám, že ve spojení se závazky k třetím osobám, jako jsou banky či rodinní příslušníci, by mělo správné pojištění zahrnovat primárně riziko trvalé invalidity a úmrtí. Pokud nemáte dostatečné finanční rezervy, je vhodné se pojistit také pro případ pracovní neschopnosti.

Výše pojistných částek by vám měla umožnit udržet si životní standard za každé situace. Délka pojištění by měla být v souladu s délkou úvěru v bance, případně s délkou nutnou pro kompletní zaopatření dětí. Časem totiž zpravidla dochází k poklesu příjmu, k poklesu některých výdajů a v případě invalidity naopak k jejich nárůstu spojenému s léky či asistencí. Na druhou stranu je možné získat příjem do domácího rozpočtu formou nejrůznějších důchodů. V případě úmrtí jsou jím vdovský důchod a sirotčí důchod. U invalidity se jedná o invalidní důchod. Tyto dávky obecně zvyšují příjmy domácnosti a snižují potřebu pojištění. V případě poklesu příjmu o 10 tisíc korun měsíčně je nutné si pro horizont 25 let sjednat pojištění trvalé invalidity na 3 miliony korun. V případě pracovní neschopnosti budete mít jakožto zaměstnanec 60 procent příjmu. A pokud vám to nestačí, je potřeba se pojistit. To je jeden přístup – dorovnání propadu v příjmech. Druhým je, že se dorovnává pouze rozdíl mezi příjmem a výdaji, který bývá zpravidla nižší. A třetím? Tím si pojistíte riziko, které odpovídá přesně měsíční splátce. Takže například máte-li splátku 6000 korun, měla by být pracovní neschopnost pojištěna na denní dávku 200 korun.

Existují ještě další možnosti, jak pokrýt rizika, která se objevují se v souvislosti s pandemií koronaviru?
Nejlepší ochranou před jakoukoliv nepříznivou situací je vlastní pohotovostní rezerva. Z poradenské praxe vím, že není vždy jednoduché najít s klienty způsob, jak ji vytvořit, ale vždy je to o prioritách. Pohotovostní rezerva ve výši trojnásobku až šestinásobku měsíčních výdajů dává již dostatečný prostor pro řešení nepříznivých situací. Zároveň poskytuje dostatek času na přehodnocení priorit a potřeb.

Co dělat, když se dostanu do situace, že nemohu splácet?
Nejdůležitější je v takových případech komunikovat s bankou a nestrčit hlavu do písku. Banka či stavební spořitelna i v takové situaci ocení náš aktivní přístup a snahu situaci řešit. Výsledkem může být odklad splátek nebo jejich snížení. Obecně nelze říci, jak se zachovají a jaké možnosti nabídnou. Vždy se bude jednat o individuální řešení.

Jaké budou sankce?
Výše sankcí se řídí sazebníkem dané instituce a obchodními podmínkami k úvěru. Opět bude záležet na konkrétní situaci. Pokud budete ve složité životní situaci, jakými jsou rozvod či úmrtí partnera, tak si banky nemohou účtovat žádný sankční poplatek. Pokud se bude jednat o obyčejné splacení úvěru, tak bude výpočet individuální a nelze nikdy říci předem, jak to dopadne. Může jít o několik stokorun až třeba po 5 procent z výše mimořádné splátky.

V případě, kdy ještě není možné dostat řádný úvěr, lze získat peníze prostřednictvím překlenovacího úvěru. Jak vychází porovnání překlenovacího úvěru a hypotéky, kterou si mohu vzít v případě rozsáhlejší rekonstrukce?
Pro získání úvěru je nutné prokázat schopnost splácet úvěr a doložit účel, na co chcete peníze použít. Lze jej přitom získat i bez naspořené částky. V případě hypotéky i překlenovacího úvěru nad 800 tisíc Kč je nutné zajištění nemovitostí. U vyšších úvěrů je případný státní příspěvek v případě úvěru přes stavební spoření zanedbatelný. Jeho váha již není taková. Naopak daleko důležitější je konstrukce splátky a způsob umořování dluhu. Klasický překlenovací úvěr v takových případech není dobrou volbou. Nebudete splácet úvěr, musíte platit úroky z celé půjčené částky a vedle toho ještě spořit. Jakmile jsou splněny podmínky pro přidělení cílové částky (délka spoření, výše úspor, hodnotící číslo – rating klienta), dovolí stavební spořitelna klientovi přejít na řádný úvěr s anuitní splátkou. Nicméně už najdete stavební spořitelny, které mají i ve fázi překlenovacího úvěru anuitní splátku. Nejdůležitější při rozhodování budou náklady spojené s poskytnutým úvěrem, flexibilita řešení a požadavky na dokládání účelovosti použitých financí. Nejsnadněji se posuzují náklady, které lze vyčíst z návrhu úvěrové smlouvy, případně ze splátkového kalendáře.