Nově platí, že výše dluhu žadatele by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (tzv. DTI). Žadatel by současně měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu (tzv. DSTI). Platí to pro nové hypotéky, nikoliv na starší úvěry. V potaz se ale berou všechny dluhy, které žadatel má, tedy i starší spotřebitelské úvěry či leasingy. Podle developerů to „odstaví“ od hypoték velké množství středněpříjmových domácností.     

Ilustrační fotografie.
Dlouhá cesta k bydlení. Na třípokojový byt si Čech vydělá za 8 let a 7 měsíců

Co to znamená v praxi? Tak například zájemce o byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečních za 3,4 milionu korun by za předpokladu, že složí 20 procent ze svého, dosáhl na úvěr za 2,7 korun. Pokud by splatnost byla 30 let a úroková sazba 3% a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc korun, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (roční příjem 12x31 tisíc korun/výše úvěru 2,7 milionu) a ukazatel DSTI by dosáhl úrovně 37 procent. Takový člověk by hypotéku dostal. Pokud by jeho čistá mzda byla nižší, kolem 25 tisíc čistého, už by mohl mít problémy.

Guvernér ČNB Jiří Rusnok uvedl, že jde o preventivní opatření. Nyní se nacházíme v „dobrých časech“, ale banky i klienti mají tendenci podceňovat rizika. Kombinace levných úvěrů, které se však poskytují  na poměrně předražené nemovitosti, je do budoucna potenciální riziko. Pro zajímavost: hypotéky dnes tvoří 60 procent veškerých úvěrů, které české banky poskytují. Proto je ČNB v pozoru.

„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností se dlužníci stávají zranitelnější. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěry budou čím dál častěji více usilovat rizikovější žadatelé,“ upozornil Jiří Rusnok. „My se musíme dívat dopředu, proto nás zajímá, jak bude splácení vypadat, až dobré čase skončí,“ dodává guvernér. 

Ilustrační foto.
Babiš slíbil zdravotním sestrám příplatek pět tisíc. Dočká se i školství

I nadále platí, že banky by měly po nových klientech žádat, aby desetinu či spíše pětinu z ceny nemovitosti uhradili ze svých úspor. Z nově zaváděných pravidel o výši příjmů a maximální výši dluhů mohou komerční banky v pěti procentech udělat výjimku. ČNB v úterý připomněla, že ceny bytů a domů rostly loni v Česku nejrychleji v celé EU (+16 procent). A podle odhadu ČNB jsou nyní byty a domy v Česku nadhodnoceny o 14 procent.

Příklad: Kdo dosáhne na úvěr?Zdroj: DENÍK

Šéf sekce finanční stability ČNB Jan Frait odmítl, že by ČNB zaváděla „drsnější“ podmínky než země v okolí. Třeba Slováci rovněž nařídili, že výše dluhu žadatele nesmí být vyšší než osmi až devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. V Británii je výše dluhu žadatele maximálně pětinásobek a v Irsku, které bylo dříve zasaženo hypoteční krizí, je to nyní dokonce jen čtyřnásobek ročního čistého příjmu.

Ilustrační foto
Nová hypotéka? Bez souhlasu manžela či manželky máte smůlu

Nový požadavek na výši příjmů i výši dluhů měl být původně o něco přísnější, než nakonec bude (mluvilo se o osminásobku příjmu, nakonec to bude devítinásobek). Ani to ale developery neuklidnilo. 

„Nová opatření výrazně omezí možnost pořídit si vlastní bydlení. Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy. Ve skupině potenciálních kupců bytů ale zůstane zastoupena celá skupina spekulantů kupujících byty pro zisk z nájmů nebo pozdějšího prodeje,“ myslí si šéf Ekospolu Evžen Korec.

Podle jeho názoru mají tito spekulanti buď dostatek vlastních zdrojů, nebo mohou prokázat dostatečně vysoké příjmy pro získání hypoték. Jejich podíl mezi kupujícími proto ještě posílí. A jak víme z minulosti, realitní nebo jiné bubliny vznikají většinou právě z toho, když se do daného segmentu silněji vloží spekulanti.

Ilustrační foto
Češi jsou zodpovědní. Na důchod spoří 70 procent z nich, ukázal průzkum

„Ti teď budou mít ještě větší jistotu, že o pronájem jejich bytů bude zájem. Na trh totiž na straně poptávky po nájmech vstoupí právě velmi silná skupina střední třídy, která si nově nebude moci vlastní byt koupit,“ dodává Korec.

Co to bude znamenat pro ceny nemovitostí? Podle analytiků je dopad nejasný. „Otázkou zůstává, zda zavedená opatření budou mít vliv na snížení cen nemovitostí. Tady hraje vliv více faktorů, doporučení ČNB je jen jedním z nich. Nižší počet úspěšných žadatelů o hypotéky by měl mít logicky vliv na postupné snižování cen nemovitostí. 

Na druhou stranu situace na realitního trhu je taková, že i přes vysokou poptávku po bydlení došlo k meziročnímu 10procentní poklesu v dokončených nemovitostech. Tento vývoj, spolu s neutuchajícím zájmem o vlastnictví nemovitosti má za následek růst ceny nemovitostí. Tedy celkově výraznější ochlazení nemovitostního trhu zatím očekávat nelze,“ říká Martin Novák, investiční analytik Broker Consulting.

Ilustrační foto.
Ceny bydlení? Připomíná to situaci před krizí, varuje studie

„Zpřísnění doporučení České národní banky pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení,“ komentoval rozhodnutí ČNB Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

„Předpokládáme, že v důsledku pokračujícího zpřísňování podmínek a zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky nadále poroste obliba hypoték s dlouhými fixacemi úrokových sazeb a proto se chystáme v krátké době uvést na trh hypotéky s fixacemi na 20 let,“ dodal.

Slovníček pojmů – co se naučte, když jdete pro hypotéku
Při žádosti o hypoteční úvěr se pravděpodobně setkáte s následujícími třemi ukazateli:

DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu (včetně sjednaných limitů kontokorentů a kreditních karet) k ročním čistým příjmům žadatele.

(Vypočte se vydělením celkové výše závazků částkou čistého ročního příjmu. Příklad: Člověk s celkovými závazky ve výši 2,5 milionu korun a ročním uznatelným čistým příjmem 500 tisíc korun dosahuje DTI 5.)

DSTI (debt service to income) – poměr celkových ročních/měsíčních splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok/měsíc.

(Vypočte se vydělením roční/měsíční splátky úvěru částkou čistého ročního/měsíčního příjmu. Příklad: Člověk, který má měsíční splátky úvěrů ve výši 12 000 korun a jeho čistý měsíční příjem činí 25 tisíc korun, dosahuje DSTI 48 procent.)

LTV (loan to value) – zjednodušeně znamená v jakém poměru je požadovaná výše úvěru a zástavní hodnota nemovitosti, která slouží jako zajištění úvěru.

(Vypočte se vydělením výše úvěru hodnotou nemovitosti. Příklad: Úvěr ve výši 900 tisíc korun na nákup nemovitosti se zástavní hodnotou milion korun představuje 90 procent LTV.)