Úrokové sazby jsou stále nízké a banky ty, kteří chtějí vlastní bydlení nebo rekonstrukci. Jak bez potíží proplout všemi úskalími při sjednávání úvěru na bydlení?

1. Jak banka posuzuje schopnost žadatele o hypotéku splácet?

Při hodnocení bonity hledí banka především na úvěrovou historii, tedy zda žadatel měl nebo má úvěr a jaká byla jeho platební morálka. Zajímají ji také současné příjmy: odkud pocházejí, v jaké jsou výši a jak moc se s nimi dá počítat do budoucna. Z těchto údajů banka posoudí, zda žadatel je schopný úvěr dlouhodobě a bezpečně splácet. Je třeba zdůraznit, že každá banka má svoji metodiku posuzování příjmů. Je tak velmi dobře možné, že pokud člověk u jedné banky na žádný úvěr nedosáhne, jiná banka mu bude ochotna půjčit vysokou částku.

„Turismus“ po bankovních ústavech ale nepodnikejte. Zamítnutá žádost v jedné bance je totiž varovný signál pro druhou finanční instituci. Bezpečnější je obrátit se na nezávislého a zkušeného poradce, který napoprvé vybere banku, kde je vysoká šance úvěr získat.

2. Jaké doklady je třeba dokládat před žádostí o hypotéku a pak před čerpáním peněz?

Pár dokladů se dá vyjmenovat bezpečně: doklad totožnosti, doklad o výši příjmů, informace o financované nemovitosti, informace o zastavované nemovitosti (pokud je odlišná od té financované). Kompletní výčet se liší banka od banky. Seznam dokladů pro samotné čerpání již je dost individuální a výčet je součástí úvěrové smlouvy. Obojí se tedy dozvíte od svého bankéře nebo poradce.

3. Může banka odmítnout vzít nějakou nemovitost do zástavy?

Vadou nemovitosti může být nedostatečná hodnota stanovená znalcem. Mezi funkční vady patří třeba nezajištěný přístup nebo přípojky inženýrských sítí po cizích pozemcích. Právními vadami, kvůli kterým banka může nemovitost odmítnout, patří věcné břemeno, exekuce nebo nesouhlas vlastníka se zřízením zástavního práva před uhrazením kupní ceny. Většina těchto vad je řešitelná, navíc každá banka má k jednotlivým komplikacím jiný přístup.

4. Jakou dobu splatnosti si mám vybrat? Nebo o tom rozhoduje jen banka?

Je lepší zvolit delší splatnost a případně úvěr splatit dřív. Maximální splatnost omezuje především věk žadatele, každá banka má své limity. Ačkoli před pár lety se ještě dala vyřídit hypotéka i na 40 let, dnes vám nedají úvěr na déle než 30 let.

Z druhé strany je splatnost omezená příjmy žadatele. Čím kratší totiž splatnost, tím vyšší měsíční splátka. Banka tak neposkytne úvěr na tak krátkou dobu, že by výše měsíční splátky neodpovídala finančním možnostem klienta.

Spíš než délkou splatnosti se řiďte výší měsíční splátky. Abyste si mohli být maximálně jistí, že splátku zvládnete i v době snížených příjmů z důvodu nemoci, ztráty zaměstnání nebo třeba mateřské dovolené. Volné peníze je pak vhodné dávat stranou a z této rezervy se pak podle okolností dá úvěr částečně nebo zcela splatit.

5. Jak dlouhou zvolit fixaci úrokové sazby?

V současném prostředí době nízkých úrokových sazeb, jako je například dnes, jsou lepší delší fixace na 7 až 10 let. V dobách vyšších úrokových sazeb jsou naopak vhodnější fixace krátké, na 3 až 5 let.

6. Kolik musím mít našetřeno jako „akontaci“?

Čím více, tím lépe. Nyní je to minimálně 10 procent, ideální je ale aspoň 20 procent. Nicméně bankám jde o poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. To znamená, že pokud můžete dát do zástavy byt po babičce, tak nepotřebujete vlastní zdroje žádné.

7. Je podmínkou pro hypotéku sjednání pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky?

Ano, to banky vyžadují.

8. Jak dlouho platí nabídka banky na konkrétní úrokovou sazbu?

Vychází ze zákona a činí třicet dní.

9. Za jakých podmínek se dá hypotéka splatit dřív?

Podle nových pravidel zákona o spotřebitelském úvěru dlužník může spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv v době jeho trvání. V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci či invalidity je předčasné splacení úvěru na bydlení zcela bez sankce. Bez poplatku také můžete splatit úvěr na bydlení ve lhůtě tří měsíců od oznámení nové úrokové sazby věřitelem a pak také, splatíte-li maximálně čtvrtinu z výše úvěru měsíc před výročím smlouvy.

V případě prodeje nemovitosti může poplatek za předčasné splacení činit nejvýše procento z předčasné splátky, maximálně 50 tisíc korun.