Sen o vlastním bydlení se lidem začal vzdalovat už před několika lety. Čísla ukazují, že zatímco mezi roky 2019 a 2023 se mzdy v České republice zvedly o čtvrtinu, ceny nemovitostí zdražily o padesát procent. „Nárůst cen tak byl výrazně vyšší, čímž se dostupnost vlastnického bydlení výrazně zhoršila,“ uvedl analytik České bankovní asociace Jakub Seidler.

V tomto ohledu si Česká republika nevedla dobře ani v mezinárodním srovnání, když se loni dostala na špici mezi zeměmi Evropské unie. Nárůst cen nemovitostí vůči příjmům domácností byl totiž v Česku jeden z nejvyšších. Jen pro srovnání: za posledních deset let ceny nemovitostí vzrostly o 125 procent, průměr v Evropské unii ukazuje zdražení ve stejném období o 55 procent.

Ekonom Petr Dufek předpokládá, že úrokové sazby z hypoték se letos dostanou ke čtyřem procentům:

Petr Dufek
Ekonom: Efekt příchodu Ukrajinců na český nájemní trh se už vyčerpal

Ředitel realitní platformy reCloud společnosti FinGo Michal Naď si všiml jedné zajímavosti: postupného zmenšování nabízených bytů. „Průměrná velikost pražských garsonek nabídnutých v loňském roce do prodeje činila 33,8 metru čtverečních. To je o 5,6 metru méně než u jednopokojových bytů nabízených od roku 2009,“ upřesnil. Tento trend se ovšem týká i větších bytů. Strategie ovšem vede ke zvyšování ceny za metr čtvereční.

Odborníci se nicméně dívají do příštích měsíců s opatrným optimismem. Jen za loňský rok klesla cena starých bytů o sedm procent, což nůžky mezi růstem cen a příjmem domácností mírně zavřelo, když zároveň rostly mzdy. „Pro toho, kdo si chce byt koupit, se odehrály změny k lepšímu. Mírně poklesly úrokové sazby a ceny nemovitostí, a to má dopad na výši splátek. Navíc přestaly platit omezující parametry České národní banky DPI a DSPI. To znamená parametry, které nastavovaly přísná kritéria na dosažení poměru mezi příjmy a úvěrem, který si žadatel bere,“ poznamenal Milan Roček, ředitel společnosti Dataligence, která provozuje databázi informací o nemovitostech a web Cenová mapa.

Ceny mimo možnosti střední třídy

Tyto faktory se už projevily v praxi. Nový třípokojový byt v Praze v současné době stojí v průměru téměř 10,8 milionu korun. Aby zájemce o něj dosáhl na hypotéku, musí z vlastních zdrojů dodat 2,2 milionu korun a počítat s měsíční splátkou přes 49 tisíc. Stejně tak musí vykázat čistý příjem na domácnost 89 až 98 tisíc korun. Ještě loni se takový zájemce musel zaštítit čistým příjmem přes 135 tisíc korun. „To se v podstatě dostalo do mimoběžek s možností dosažitelnosti běžné střední třídy,“ upozornil Roček.

Praha je samozřejmě nejdražším místem v Česku pro nákup takového bytu. Na opačném pólu je vedle Ústeckého Karlovarský kraj, kde nový třípokojový byt přijde v průměru na 5,3 milionu. Pokud zájemce o něj zažádá o hypotéku, musí ze svých zdrojů dodat zhruba milion korun, přičemž měsíční splátka po dobu třiceti let bude 24 tisíc korun. Musí mít rovněž čistý příjem na domácnost 43 až 48 tisíc korun.

Bankovní rada České národní banky (ČNB) snížila základní úrokovou sazbu. Co to znamená? 

Bankovní rada České národní banky (ČNB) snížila základní úrokovou sazbu o půl procentního bodu. Co to znamená pro hypotéky? Čtěte v článku
ČNB snížila sazby: Jak klesne úrok na spořicích účtech, o kolik zlevní hypotéky

Trochu jiná je pak situace u starých bytů. Druhé nejdražší město v Česku je v tomto ohledu Brno. Starší byt o rozloze 75 metrů čtverečních v jihomoravské metropoli přijde v průměru na 6,7 milionu korun. Aby zájemce dostal hypotéku, musí mít potřebný čistý příjem domácnosti 55 až 61 tisíc korun. Na splátkách pak bude měsíčně vydávat přes 30 tisíc korun.

Stejný byt v Ústeckém kraji pak stojí 2,6 milionu. „Tam už splátka hypotéky dosahuje výši nájemného, které je dosažitelné v Ústí nad Labem, tedy necelých dvanáct tisíc korun. I potřebný příjem domácnosti je mezi 21,5 a 23,6 tisíci korunami,“ upřesnil Roček.

Mírný růst cen a vyšší mzdy

Trh s nemovitostmi v minulých letech v podstatě zamrznul. Byl to následek energetické krize, války na Ukrajině, skokového zvýšení úrokových sazeb a vysoké inflace. Kromě válečného konfliktu na východ od našich hranic se všechny ostatní faktory začaly mírnit. Odborníci proto očekávají příznivější prostředí pro realitní trh. „Můžeme očekávat mírný růst cen,“ konstatoval Roček. Analytik Seidler ovšem připomněl, že stejně tak lze počítat s tím, že mzdy porostou rychleji než ceny nemovitostí. Pro řadu lidí se tak mohou stát dostupnější.

Generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek s tím v podstatě souhlasí. Zároveň ale upozornil, že pokles cen nemovitostí už je za námi. „S příchodem jara lze očekávat návrat k růstu cen bytů podobně, jako to už nastalo u rodinných domů,“ předpověděl Vašek.

Uvažujete o tom, že si vezmete hypotéku? Deník přináší otázky a odpovědi, které by vám mohly pomoci v rozhodování:

Uvažujete o tom, že si vezmete hypotéku? Deník přináší otázky a odpovědi, které by vám mohly pomoci v rozhodování. Více najdete v článku
Hypotéky v novém: Nižší úroková sazba, ale i sankce za předčasné splacení

I přes mírně optimistické vyhlídky řada lidí na svoje bydlení stejně nedosáhne. Zejména mladí lidé by podle Ročka měli zvažovat, kde chce člověk žít a za jakou cenu. „Mladý člověk ve Spojených státech nebo v Německu by byl schopen za prací dojíždět i sto kilometrů. Možná by člověk i dosáhl na byt v Teplicích nebo v Ústí nad Labem, ale my na to nejsme zvyklí. Nejsme zvyklí cestovat za prací, což je na západ od nás běžné. V Praze je to pro řadu mladých lidí nedosažitelné,“ nastínil Roček.

Nemyslí si přitom, že by situace byla výrazně jiná než například před 25 lety. Úroky z hypoték byly podle něho deset procent a poměr cen nemovitostí a příjmů byl podobný jako dnes. „Každá generace se potýká s nějakými problémy s bydlením, ale nevnímal bych to jako bezvýchodné. Každý člověk se nachází v nějakých etapách – první etapa nájem a současně z dlouhodobého hlediska řešit, kde chce žít, ne jen z toho pohledu, kde je hezky a kde je zábava, ale i z pohledu, kde si můžu dovolit bydlet. Je to syrově řečené, ale na to není jednoduchá odpověď,“ dodal.