Tým expertů z Českého vysokého učení technického, ateliéru Pavel Hnilička Architekti a pražského Institutu plánování a rozvoje proto zkusil spočítat, jaký typ zástavby je pro město z hlediska provozu a údržby nejnákladnější.

Praha, hustota měst. Infografika.Jedním z autorů studie Hustota a ekonomika měst je bývalý primátor Tomáš Hudeček (dříve TOP 09). Česko podle něho při rozhodování o rozvoji měst a regionů postrádá ve srovnání se západní Evropou odborné znalosti. "Jak může odpovědnost starosty obstát tváří v tvář profesionálně se tvářícímu návrhu nové čtvrti, když projekt má stovky stran, v materiálu se skví na naleštěném křídovém papíru samé superlativy a z druhé strany tlačí potřeba území co nejdřív revitalizovat? Jak poznat, že to je pro město v krátkodobém i dlouhodobém horizontu vhodný projekt?" ptá se Hudeček.

Sedm typů výstavby

Studie srovnává sedm typů urbanismu, které dnes v Praze najdeme. Nejstarší je historické jádro s takzvaně rostlou strukturou, kde domy tvoří uzavřené nepravidelné bloky. Dále je to bloková struktura, tvořená už pravidelnou sítí ulic, jakou mají Dejvice, Vinohrady či Vršovice. Novějšími typy jsou solitérní vily, malé rodinné domy, řadové domy a dvojdomky, modernistická sídliště se stavbami obklopenými parkem a nakonec hůř definovatelná struktura smíšená.

"Podíváme-li se na extrémy vybraných lokalit v Praze, pak z hlediska hustoty je to například Nová Dubeč s pouhými 21 obyvateli na hektar a na druhé straně Vršovice se 322 obyvateli na hektar. Ve stejném území se dokáže zabydlet 15krát víc obyvatel. Mezi nejvíc ‚developersky vytěžený‘ projekt bychom mohli označit Nové Město, které založil Karel IV.," uvádí studie.

Hustota zalidnění ovšem není jediným kritériem. Z hlediska nákladů města na provoz, zahrnujících úklid ulic i sněhu, údržbu zeleně, osvětlení či dílčí opravy, jsou to hlavně veřejná prostranství a zastavěnost lokality.

"Nejdražší na údržbu jsou modernistická sídliště, což je dáno velkým podílem veřejných prostranství, především zeleně," konstatuje architekt Pavel Hnilička. Druhá nejdražší je bloková struktura také s vysokým podílem veřejných prostranství, kde však na rozdíl od sídlišť není mnoho parků, ale vyskytuje se tam hodně zpevněných ploch. Nejlevněji naopak město vyjde zástavba s malými rodinnými domy a solitérními vilami.

Sdílením veřejného prostoru se ušetří

Ale věc není tak jednoduchá. Vezme-li se v úvahu také hustota obyvatel a rozpočítají se obecní výdaje na hlavu, pak jsou výsledky odlišné. Nejlevněji vychází bloková zástavba, rodinné domy jsou z pohledu obce naopak nejdražší. V případě sídlišť jsou velké výdaje na údržbu všech veřejných prostranství se zelení vyváženy velkou hustotou obyvatel v panelových domech.

"Není žádným překvapením, že výzkum jednoznačně ukázal, že řídké bydlení se nevyplácí ani obyvatelům, ani městu. Sdílením veřejného prostoru a nákladů na jeho údržbu je možné například při výstavbě blokové zástavby teoreticky ušetřit téměř pětkrát víc než při kobercové výstavbě rodinných domů. Rozdíl je tak velký, že nová rozvojová zóna pro 20 tisíc obyvatel může město stát navíc až sto milionů korun ročně," uzavírá studie.

Fond pro veřejné investice
Největší bytový developer Central Group navrhuje vytvoření fondu veřejných investic. Přispívali by do něj všichni developeři novostaveb v Praze. U rezidencí by příspěvek mohl činit 500 korun za čtvereční metr hrubé podlažní plochy bytu. Peníze by se podle návrhu měly dělit napůl mezi městskou část, kde se projekt staví, a magistrát. Ti by příspěvky z fondu transparentním způsobem využívali na investice do technické a dopravní infrastruktury v okolí projektu, ale už mimo území investora. A také na řešení veřejné zeleně a prostoru.
Městské části by na oplátku měly skončit s praxí, kdy v některých případech pod různými záminkami blokují přípravu projektů. "Veřejná správa za to musí investorům garantovat to, na co mají právní nárok aby schvalovací procesy pro novou výstavbu netrvaly často až neuvěřitelných deset let," zdůraznil Dušan Kunovský, majitel Central Group.