Jedno je jisté. Když při plánování rekonstrukce oslovíte architekta nebo projektanta, předejdete řadě potíží a možná i dost ušetříte. Možná teď pokrčíte rameny a namítnete, že půjde o zbytečné výdaje navíc. Spousta lidí se kromě ceny návrhu bojí také extravagantních řešení, třeba v podobě zbytečně vybourané půlky domu. Architekt vás přece nezná, stěží vytvoří bydlení podle vašich představ. Výsledný návrh ale je vždycky výsledkem společné cesty investora a architekta. Když se do vymýšlení budoucí podoby vašeho domova pustíte sami, pravděpodobně vznikne nesourodý interiér s mnoha neladícími prvky, ale také se zbytečně uzavřete v jednom řešení a nevyužijete tak potenciál daného místa.

Architekt návrh sjednotí a může díky svým zkušenostem přijít s řešením uspořádání, které by vás ani nenapadlo, a přitom nemusí být dražší. Nevěříte? „U jednoho klienta jsme dostali požadavek na zvětšení vikýře, což by majitele domu vyšlo dráž než zvednout celé obytné podkroví. Získal tak díky naší radě více místa za méně peněz,“ nabízí konkrétní příklad architekt Lukáš Zimandl. Díky vizualizaci si také budete moci lépe představit třeba různé varianty nového prostorového řešení.

Povrch podlahové plochy balkonu si mohli vlastníci vybrat.
Jde to. Zvětšení balkonů zvýšilo cenu i komfort bytů v běžném paneláku

Během samotné rekonstrukce sám architekt pohlídá i detaily provedení a použití správných materiálů přímo na stavbě. S podobným problémem se potkala naše pěstounská rodina. Střecha jejich domu aktuálně prochází výměnou střešních tašek. Konkrétní druh, s nímž počítal projekt, ale byl nedostupný a čekat na dodávku dalších šest měsíců nešlo. „Vybrali jsme proto jiný druh, který se na dům hodil a byl dostupný hned. Byl sice dražší, ale upravili jsme projekt tak, aby nedošlo k navýšení ceny,“ říká architekt Lukáš Zimandl.

Rezerva v rozpočtu

Až začnete dávat dohromady jednotlivé nákladové položky rozpočtu připravované rekonstrukce, zjistíte, jak výsledná suma oproti očekáváním bobtná. Nejhorší však je, když k tomuto poznání dojdete až během stavby, kdy začnou chybět peníze. Podle průzkumu Buřinky skoro každý druhý stavebník podcení plánování rozpočtu a v průběhu rekonstrukce mu dojdou finance. Polovina z nich pak nějakou dobu žila v provizoriu, než v rekonstrukci opět pokračovala. Jak se těmto nemilým komplikacím vyhnout? Při plánování rekonstrukce se držte následujících doporučení.

Najděte stavební dokumentaci

Pozvěte si na obhlídku odborníka, který vás díky své praxi upozorní na nejčastější skryté problémy. Snažte se sehnat co nejvíce plánů, projektů nebo aspoň fotografií, které dokumentují původní stav domu nebo bytu. Pokud plány nemáte doma, měli by je mít v archivu na stavebním úřadě. V rodině našich pěstounů například chyběla parotěsnicí fólie ve střešní konstrukci, i když tam podle projektu být měla. Problémy tedy odhalily až sondy do konstrukce střechy. Bez nich by projekt vůbec nepočítal s kompletní výměnou střechy a peníze, které byly k dispozici, by se využily na něco méně zásadního.

Mnoho prací se dá zvládnout svépomocí, ale například na rekonstrukci střechy je lepší, pozvat odborníky.
Rekonstrukce krok za krokem: Jak vybrat firmu

Dejte na papír své představy

Rozmyslete si (a ideálně i sepište), co od nového bydlení očekáváte. Pomůžete tak předejít tomu, že budete měnit plány a rozhodnutí během rekonstrukce, což ji může zkomplikovat, prodloužit a především prodražit. Chcete více úložných prostor, větší umyvadlo, sjednocení barev a dekorů dřeva? Nevyhovuje vám osvětlení nebo potřebujete více zásuvek? Nechcete se vzdát vany, ale rádi byste do panelákové koupelny vměstnali i sprchový kout? Zkušený architekt či projektant dá vašim snům reálnou a hlavně funkční podobu. A nebo vám vysvětlí, proč by takové řešení přineslo víc škody než užitku a společně objevíte něco mnohem lepšího.

Důkladně proměřte každý kout

Pokud bude zaměření dělat odborník, nestane se, že nová sedačka neprojde dveřmi. Ještě horší pohroma nastane, když rozvody vody máte napravo, ale v plánu kuchyně počítáte s myčkou nalevo. Držte se osvědčeného pravidla: „Dvakrát měř a jednou řež.“ Veškeré detaily budou uvedeny v projektové dokumentaci, kterou se bude řídit řemeslník nebo rekonstrukční firma. Údaje se zároveň podkladem pro určení množství nakupovaného materiálu.

Připočtěte dopravu, likvidaci odpadu i DPH

Při sjednávání ceny se stavební firmou se může stát, že vám dají hrubý odhad ceny, který se ale s upřesněním prací bude pravděpodobně měnit, přesněji řečeno – navyšovat. Pohlídejte si, aby v částce, kterou byste neradi překročili, byla doprava, likvidace odpadů a také daň z přidané hodnoty. Do rozpočtu vždycky započítejte ještě rezervu, která pokryje nečekané náklady třeba kvůli zdražení materiálu. „Je lepší od začátku navýšit plánovaný úvěr zhruba o pětinu,“ doporučuje Jolana Dyková ze Stavební spořitelny České spořitelny. U oprav starších domů opravdu nevíte, co na vás bude čekat, proto počítejte s deseti, ještě lépe dvaceti procenty navíc. Není zodpovědné využít na rekonstrukci veškeré našetřené peníze a zůstat kompletně bez úspor.

Dům pěstounů je naštěstí dost velký, takže v průběhu rekonstrukce se rodina přechodně přestěhovala do přízemí.
Rekonstrukce krok za krokem: Kde bydlet během úprav

Smlouva vás chrání. S platbou předem opatrně

Bez podrobné smlouvy o dílo byste se do žádné rekonstrukce pouštět neměli. Pochopitelně v případě méně rozsáhlých akcí, jako je třeba vybudování příčky, které rozdělí dětský pokoj, budete ochotného souseda zedníka přesvědčovat k jejímu podpisu stěží. U větších projektů byste jí ale vzdávat neměli. Když se řemeslník nebude držet zadání, máte v ruce poklad, který povede k nápravě. „Když jsem předělávala kuchyň, schválila jsem si se studiem rozmístění i typ skříněk.

V průběhu montáže jsem s hrůzou zjistila, že je vše jinak. Drahá skříňka s otočným karuselem byla nahrazena levnou náhražkou a nesedělo ani celkové uspořádání kuchyně. Díky uzavřené smlouvě muselo studio vše napravit a podařilo se mi vyjednat i zajímavou slevu,“ přidává vlastní zkušenost Monika Kopřivová z Buřinky. Nebojte se, v našem seriálu během příštích týdnů najdete také článek, který vám ukáže, jak by měla smlouva o dílo vypadat.

S platbou předem opatrně

Chybou bývá i to, když stavební firmě zaplatíte celou částku předem. „Chtěl jsem na domě vyměnit okna za moderní hliníková. Dodavatel vyžadoval platbu celé částky předem. Zaplatil jsem, a pak jsem rok slyšel jen výmluvy, proč se dodání oken neustále odkládá. Až firma zkrachovala,“ říká pan Petr ze Zlína. Na druhou stranu není fér ani platit až po skončení celé rekonstrukce. Firma musí za něco koupit materiál. Domluvte si proto platby v průběhu oprav tak, aby to vyhovovalo oběma stranám a odpovídalo postupu rekonstrukce.

Poslední platbu nastavte až po předání hotového díla a odstranění nedodělků. Řemeslníci budou mít větší motivaci. A možná budete mít štěstí jako paní Lenka z Plzně: „Se stavební firmou jsme byli spokojeni, tak jsme je v průběhu rekonstrukce doporučili sousedům. Při závěrečném vyúčtování jsme se báli nárůstu ceny, protože jsme si v průběhu navymýšleli dost změn. Byli jsme ale mile překvapení slevou za ono doporučení, která vícepráce krásně pokryla.“

Seriál Rekonstrukce

Od 6. října 2022 až do února příštího roku společně sledujeme, jak probíhá rekonstrukce podkroví, výměna střechy či instalace tepelného čerpadla a fotovoltaické elektrárny v domě pěstounů Liběny a Robina pod taktovkou Buřinky. Každý čtvrtek se na webu deníku objevuje nový aktuální článek.

1. Co je potřeba rozmyslet (udělat) před začátkem rekonstrukce
Financování a rozsah 
Kde bydlet během rekonstrukce 
Jak vybrat firmu na rekonstrukci 
S čím poradí odborníci 
Nejčastější chyby při plánování rekonstrukce

2. Architektonický návrh a projektová dokumentace
Kde hledat inspiraci
Typy projektových dokumentací
Jak vybrat zdroj vytápění
Jak vybrat kvalitní fotovoltaiku.

3. Rozpočet a zajištění financování
Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci
Jak financovat rekonstrukci
Jak ušetřit
Jak získat dotace.

4. Jednání s úřady
Rekolaudace nemovitosti
Jaká povolení potřebujete pro rekonstrukci
Jak nenaštvat sousedy.

5. Harmonogram prací, zajištění řemeslníků a uzavření smluv
Smlouva o dílo na rekonstrukci, harmonogram
Rekonstrukce svépomocí.

6. Průběh rekonstrukce
Vyklízení, stěhování a příprava na rekonstrukci.
Bourací a zednické práce při rekonstrukci
Rozvody vody, elektřiny a vytápění
Rekonstrukce starých domů
Vztahy a rekonstrukce
Závěrečný úklid.