V průběhu rekonstrukce se potkáte s různými typy projektů. Každý je potřeba na něco jiného. Architektonická studie představuje funkční a praktický návrh od architekta, který by měl mít nejen estetické kvality, ale zároveň bere v potaz ekonomickou stránku. Často již v této fázi architekt projekt konzultuje s projektanty, statiky a dalšími odborníky. Studie je zpracovaná pro lepší představu o tom, jak bude nemovitost po ukončení prací vypadat. Obsahuje řezy a půdorysy s dispozičním a funkčním uspořádáním místností včetně navrhovaných ploch místností a rozmístění nábytku.

Když paní Liběna hledala dům, nechtěla moderní bílou kostku, ale dům, ze kterého bude dýchat teplo domova.
Rekonstrukce krok za krokem: Kde hledat inspiraci

Dále jsou součástí studie skici a vizualizace ukazující návrh z různých úhlů pohledu. Někdy přichází na řadu i interaktivní 3D model. Často se zpracovává více variant. Studie je určena pouze pro majitele domu či bytu, neslouží úřadům ani dotčeným orgánům. Jak už víte z předchozího článku, pro naše pěstouny Robina a Liběnu architektonickou studii připravil Lukáš Zimandl se svými kolegy ze studia Design4Function.

„Projektant nebo architekt po prohlídce nemovitosti určí potřebný rozsah prací a případně osloví topenáře, elektrikáře, statika či energetického specialistu. Někdy se stává, že první konzultace bývá zdarma nebo za hodinovou sazbu daného odborníka. Jeho rady vám pomohou ujasnit si, co je opravdu potřeba rekonstruovat a jaké jsou reálné možnosti,“ doplňuje.

Stačí jen ohlášení?

Prvním formálním krokem k realizaci vaší rekonstrukce se stane projekt pro územní rozhodnutí. Je zpracován na základě schválené architektonické studie a je určen pro stavební úřad jako podklad k získání územního rozhodnutí či územnímu souhlasu. Stavební část zpracovává projektant, další části statik, požární technik, projektant vytápění či vzduchotechniky.

Těžkou práci ve výškách usnadní technika.
Rekonstrukce krok za krokem: Nejčastější chyby

Jednoznačně z něj vyplývá to, jak a kde bude stavba umístěna, jaké bude mít vazby s okolím i okolní infrastrukturou. Obsahuje požárně bezpečnostní řešení stavby, rozmístění přípojek anebo elektroinstalaci. Definuje také účel stavby. Poté, co dostanete rozhodnutí o umístění stavby, je potřeba ještě zažádat o stavební povolení nebo ohlášení. Můžete zažádat o sloučené řízení, kdy získáte zároveň územní rozhodnutí i stavební povolení.

Územní rozhodnutí

Na základě dokumentace pro územní rozhodnutí je udělováno povolení k umístění stavby. Projekt pro územní rozhodnutí nebudete nepotřebovat, pokud se nemění objem budovy, což je také případ rekonstrukce bývalého hostince, v němž žije Robin a Liběna se svými potomky.

Ohlášení a stavební povolení

Pokud se však na stávající stavbu přidá další patro nebo se navrhuje přístavba, budete muset úřadům projekt předložit. Dokumentace pro ohlášení stavby tedy slouží pro menší stavební úpravy, kde není nutné získat stavební povolení. Všechny stavby, které vyžadují ohlášení, jsou vyjmenovány ve stavebním zákoně, najdete je v paragrafu 104. Při rozsáhlejší stavebních úpravách budete muset úřadům předložit dokumentaci, která určena k získání stavebního povolení ke stavebnímu záměru. Dokumentace je provedena dle vyhlášky o dokumentaci staveb 499/2006 Sb., a musí být samozřejmě v souladu se stavebním zákonem.

Prováděcí projekt

Pokud se připravuje opravdu rozsáhlá rekonstrukce, bývá nutné hledat dodavatele prostřednictvím výběrového řízení. Abyste mohli porovnávat různé nabídky, potřebujete ještě podrobnější projekt než vyžaduje získání stavebního povolení. Jeho součástí je výkaz výměr (slepý rozpočet). Tento krok a výdajovou položku přeskočíte, pokud se nechystáte k výběrovému řízení na dodavatele.

Mnoho prací se dá zvládnout svépomocí, ale například na rekonstrukci střechy je lepší, pozvat odborníky.
Rekonstrukce krok za krokem: Jak vybrat firmu

Vynechat byste však rozhodně neměli projekt pro provedení stavby, neboli prováděcí projekt, který slouží jako podklad pro stavební firmu, případně jednotlivé řemeslníky, a to bez ohledu na budoucího dodavatele stavby. Je dobré ho mít i v případě, kdy stavba nevyžaduje stavební řízení. Prováděcí projekt je zpracován detailněji než projekt pro stavební povolení. Uvádí už například konkrétní výběr povrchů podlah, výběr zařizovacích prvků, přesné rozmístění jednotlivých prvků. Díky tomu se nestane, že vypínač zůstane schovaný za nábytkem. Řeší technické detaily a na jejich základě poté zpřesňuje i výkresy jednotlivých pater, řezy a tak dále.

Zdá se vám, že už těch projektů bylo až nad hlavu? Ještě nejsme u konce. Až po ukončení stavby by měl být zpracován projekt skutečného provedení, který ukazuje reálný stav hotové rekonstrukce stavby. Projektant v něm popisuje nejen skutečný stav stavby, ale také všechny odchylky od původního plánu. Stavební úřad ho vyžaduje pouze v případě, že během realizace vznikly na stavbě změny. „Často se stává, že se stavba realizuje dle projektu pro stavební povolení. V tom ale není ještě spousta věcí určena, takže se pak řeší na místě a vznikají vícepráce,“ vysvětluje Lukáš Zimandl, ze studia Design4Function. Pokud se stavba neliší od projektu pro stavební povolení, není projekt skutečného provedení potřeba.

Kolik stojí projekt stavby?

Ceny jsou hodně individuální. Často se stává, že se odvíjí od metrů čtverečních plochy navrhovaného objektu. Každý majitel domu či bytu má jiné požadavky a potřeby, stejně tak jako každý projektant nebo architekt má jiné postupy, jak své projekty zpracovává, a tak se ceny mohou výrazně lišit. Podívejte se na web: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/vypocet/

• Architektonická studie – stavba, případně rekonstrukce vlastního domu je jedna z nejdražších věcí, kterou si v životě koupíte. Tak k ní i přistupujte tak, abyste později nelitovali, že jste šetřili a nezainvestovali do odborníka. Že vše mohlo být navrženo jinak, lépe a možná výhodněji pro vás a vaše potřeby. Cena se může vyšplhat do 100 tisíc Kč, počítejte zhruba 200 Kč na metr čtvereční. Studie bude tvořit zhruba 13 % z ceny stavby.

• Projekt pro územní rozhodnutí /stavební povolení/ ohlášení – částka se bude pohybovat v rozmezí 50 tisíc – 150 tisíc Kč, počítejte zhruba 800 Kč na metr čtvereční. V případě územního řízení počítejte zhruba 15 % z ceny stavby a stavební povolení 22 % z ceny stavby.

• Projekt pro výběr dodavatele – lze přeskočit, když neprovádíte výběrové řízení. Jde spíše o porovnání nabídek.

• Za prováděcí projekt vydáte částku v rozmezí 50 tisíc – 200 tisíc Kč, počítejte zhruba 1 100 Kč na metr čtvereční. Projekt pro provedení stavby bude za 28 % z ceny stavby.

• Za projekt skutečného provedení vydáte částku v rozmezí 5 tisíc – 15 tisíc Kč. V případě rekonstrukce se cena navyšuje o 20 – 33 %. Honorář si můžete vypočítat na stránce: www.cenyzaprojekty.cz

Seriál Rekonstrukce

Od 6. října 2022 až do února příštího roku společně sledujeme, jak probíhá rekonstrukce podkroví, výměna střechy či instalace tepelného čerpadla a fotovoltaické elektrárny v domě pěstounů Liběny a Robina pod taktovkou Buřinky. Každý čtvrtek se na webu deníku objevuje nový aktuální článek.

1. Co je potřeba rozmyslet (udělat) před začátkem rekonstrukce
Financování a rozsah 
Kde bydlet během rekonstrukce
Jak vybrat firmu na rekonstrukci 
S čím poradí odborníci 
Nejčastější chyby při plánování rekonstrukce 

2. Architektonický návrh a projektová dokumentace
Kde hledat inspiraci 
Typy projektových dokumentací
Jak vybrat kvalitní fotovoltaiku
Jak vybrat zdroj vytápění.

3. Rozpočet a zajištění financování
Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci
Jak financovat rekonstrukci
Jak ušetřit
Jak získat dotace.

4. Jednání s úřady
Rekolaudace nemovitosti
Jaká povolení potřebujete pro rekonstrukci
Jak nenaštvat sousedy.

5. Harmonogram prací, zajištění řemeslníků a uzavření smluv
Smlouva o dílo na rekonstrukci, harmonogram
Rekonstrukce svépomocí.

6. Průběh rekonstrukce
Vyklízení, stěhování a příprava na rekonstrukci.
Bourací a zednické práce při rekonstrukci
Rozvody vody, elektřiny a vytápění
Rekonstrukce starých domů
Vztahy a rekonstrukce
Závěrečný úklid.