Čím vybojovat bitvu na schůzi vlastníků bytů? Nečinnost může majiteli uškodit

Já jsem vlastník a nemusím nic, říká postava nerudného Kubáta hraného Jiřím Lábusem ve filmu Vlastníci o rozhádaném společenství sousedů. Povinnosti, hádky, kompromisy. Pro unavené vlastníky bytových jednotek je zdánlivě komfortnější přenechat úkony centrálnímu řízení. Jak ale naznačila již hořká komedie, zmocnění nemusí být vždy výhodou. Naopak.

Vlastníci bytů ve Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se často mylně domnívají, že se jeho fungování nemůže dotknout jejich vlastnictví. „Nejvyšším orgánem SVJ je sice shromáždění vlastníků bytů, ale stanovy lze upravovat až tak, že SVJ řídí fakticky výbor. V posledních letech je trend, že do čela jsou voleni „profesionální“ členové, kteří nemají v bytovém domě žádná věcná práva,“ upozornil Jiří Vojtek z advokátní kanceláře endors.

Co dělat, když vás soused obtěžuje smradem z cigaret? Právník rozebral možnosti

Právní úprava SVJ a její soudní výklad prošli a prochází bouřlivým vývojem. Toho podle právníků využívají angažované malé skupiny, které se spoléhají na pasivitu jednotlivých členů a snaží se využívat společenství pro svůj zisk.

Podle předsedy Sdružení českých, moravských a slezských SVJ Jana Eisenreicha existuje v Česku zhruba sedmdesát tisíc společenství vlastníků jednotek.

„Správa i předsednictví společenství vlastníků jednotek se profesionalizuje. A poptávka v poslední době hodně roste. Práce ve společenství je nevděčná, řada lidí chce mít klid a za pár korun měsíčně předsedům všechny ty povinnosti nestojí,“ řekl Deníku již dříve Eisenreich.

Jak se vyhnout problémům?

Jenže není profesionál jako „profesionál“. Jak se vyvarovat možným problémům? Experti z endors radí nadále se aktivně zajímat o chod společenství, účastnit se schůzí a zvláště důležité je mít dobře nastavené stanovy - především přísnější požadavky pro jejich změnu - vyšší hlasovací většinu, povinnou formu notářského zápisu.

„Kvalitní stanovy jsou nejlepší ochranou. Proto se vyskytují snahy je měnit tak, aby shromáždění SVJ přenesla svá práva na zmocněnce. Takové změny zpravidla slibují členům snížení jejich zátěže, ale tím jim mohou vznikat povinnosti, se kterými by jinak nesouhlasili,“ vysvětlil Vojtek.

Ze sousedova bytu je noclehárna? Právník radí, jak a s kým takovou situaci řešit

Ve stanovách podle něj nemají chybět detailní ustanovení, jak kontrolovat činnost výboru - povinnost předkládat vyúčtování, cenové stropy pro uzavírání smluv, povinnost pořádání tendrů, kontrolní orgán či pravidelný audit - nebo jak postihovat porušení povinností členů výboru.

A co když chce vlastník bojovat proti krokům výboru v rozporu se stanovami či usnesením shromáždění? „Bránit se dá žalobou neplatnosti rozhodnutí, a pokud tím vznikla škoda, lze se domáhat nároku na náhradu škody u soudu. Do tří let od jejího vzniku,“ popsal Vojtek.

Doplnil, že pokud shromáždění SVJ odhlasuje rozhodnutí proti zájmům vlastníka (například nežádoucí změnu stanov), je třeba se proti tomu bránit u soudu v tříměsíční lhůtě a navíc mu předložit dostatečně důležité důvody pro zrušení - jak změna porušuje či může porušit práva dotyčného.

Jak může soužití vlastníků bytů vypadat krásně ilustruje film Vlastníci:

Nepřímo může vlastníky poškodit třeba změna užívání z nebytových prostor, často takzvaných ateliérů, na bytové jednotky. Místo skladu pak soused dostane nájemníky. „Ze zákona k tomu stačí souhlas poloviny členů SVJ, je tedy vhodné mít ve stanovách většinu vyšší. Proti změně užívání je možné se bránit u soudu jako u přehlasování,“ poradil právník Vojtek.

Soused sprostě nadává, dělá vám naschvály? Právník radí, čím vším se lze bránit

Mimo soudní spor se lze proti změně užívání hájit i ve stavebním řízení. Vlastník prostor totiž nejdříve potřebuje povolení stavebního úřadu k jinému užívání stavby. Musí dojít k řízení o změně užívání stavby, u podstatných stavebních úprav i stavebnímu řízení, ve kterém přímo či nepřímo dotčený soused může podávat námitky, a to ve lhůtě, kterou stanoví stavební úřad.